ชาวต่างชาติจะเริ่มธุรกิจ Airbnb ในโตเกียว โอซาก้า และเกียวโตได้อย่างไร?
เนื่องจากการสิ้นสุดของการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาและการอ่อนค่าของเงินเยนเมื่อเร็วๆ นี้ จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนญี่ปุ่นได้กลับสู่ระดับก่อนการระบาดของโควิด-19 ผลที่ตามมาก็คือ ความต้องการที่พักอย่าง Airbnb และการเช่าที่พักระยะสั้นในญี่ปุ่นกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
การอ่อนค่าของเงินเยนอย่างรวดเร็วทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นโดยนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างมาก ตามที่ได้กล่าวถึงในบล็อกนี้ แนวโน้มนี้ยังเห็นได้ชัดในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับการเช่าที่พักระยะสั้น โดยมีนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาดำเนินธุรกิจการเช่าที่พักในญี่ปุ่น
ในครั้งนี้ เราจะแนะนำขั้นตอนที่จำเป็นสำหรับชาวต่างชาติในการดำเนินธุรกิจการเช่าที่พักระยะสั้นในญี่ปุ่น
การเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พักโดยไม่รู้ข้อมูลใดๆ อาจทำให้มีความเสี่ยงที่จะละเมิดกฎหมายได้ สำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้นธุรกิจ Airbnb ในเมืองยอดนิยม เช่น โตเกียว โอซาก้า และเกียวโต บทความนี้จะเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์สำหรับคุณ
Airbnb ในญี่ปุ่นซึ่งมีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นง่ายต่อการประสบความสำเร็จหรือไม่?
นอกจากการสิ้นสุดของการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาแล้ว การอ่อนค่าของเงินเยนในญี่ปุ่นยังเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งชาติญี่ปุ่นระบุว่า จำนวนผู้เข้าพักของนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 114.34 ล้านคน ซึ่งฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนการระบาดของโควิด-19
ตามที่แสดงในตารางด้านล่าง จะเห็นได้ว่าจำนวนผู้เข้าพักเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับปี 2022 นอกจากนี้ กรุงโตเกียวและจังหวัดฟุกุโอกะยังมีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เข้าพักของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเมื่อเทียบกับปี 2019 ซึ่งบ่งชี้ว่าความต้องการที่พักอย่าง Airbnb ยังมีอยู่สูง
ตามที่แสดงในตารางด้านล่าง สัญชาติของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้าพักส่วนใหญ่เป็นจากประเทศเกาหลีใต้ ไต้หวัน และจีน โดยที่สหรัฐอเมริกาอยู่ในอันดับที่ 4 มีผู้เข้าพักทั้งหมด 10.39 ล้านคน นอกจากนี้ เมื่อเทียบกับปี 2019 ยังพบว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจากออสเตรเลีย สิงคโปร์ และแคนาดาเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนผู้เข้าพักของนักท่องเที่ยวต่างชาติในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลงทุนในธุรกิจเช่าที่พักระยะสั้นผ่าน Airbnb จึงมีโอกาสที่ดี
แหล่งที่มา:
การท่องเที่ยวแห่งชาติญี่ปุ่น｜สถิติการท่องเที่ยวพักค้างคืนปี 2023
รูปแบบการดำเนินงานของธุรกิจเช่าที่พักในญี่ปุ่นมี 3 รูปแบบ
การเช่าที่พักในญี่ปุ่นมี 3 รูปแบบ ก่อนที่จะเริ่มธุรกิจเช่าที่พักในญี่ปุ่น คุณควรทำความเข้าใจรูปแบบทั้งสามนี้และพิจารณาว่ารูปแบบใดที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ
1. กฎหมายการเช่าที่พักอาศัย (กฎหมายใหม่)
กฎหมายการเช่าที่พักอาศัย (กฎหมายใหม่) เป็นกฎหมายที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ในเดือนมิถุนายน 2018 เป็นวิธีที่มีขั้นตอนต่ำที่สุดในการเริ่มต้นธุรกิจเช่าที่พัก แตกต่างจากกฎหมายโรงแรมแบบดั้งเดิมที่กำหนดไว้สำหรับโรงแรมและโรงแรมขนาดเล็ก กฎหมายใหม่นี้กำหนดรูปแบบการเช่าที่พักที่เป็นการเช่าบ้านในระยะเวลาสั้น
ภายใต้กฎหมายใหม่นี้ สามารถเปิดและดำเนินธุรกิจเช่าที่พักได้โดยมีข้อจำกัดน้อยลงและขั้นตอนที่ง่ายกว่า ถึงแม้ว่าจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับขนาดห้องพักและการว่าจ้างบริษัทจัดการ แต่ลักษณะเด่นที่สุดคือข้อจำกัดของจำนวนวันเปิดทำการไม่เกิน 180 วันต่อปี
นอกจากนี้ กฎหมายใหม่ยังอนุญาตให้เทศบาลท้องถิ่นกำหนดกฎเกณฑ์ของตนเอง ดังนั้นหากคุณได้ตัดสินใจที่จะดำเนินธุรกิจเช่าที่พักในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง กรุณาติดต่อเทศบาลท้องถิ่นนั้นล่วงหน้า ตัวอย่างเช่น ในเขตชินจูกุของโตเกียว อนุญาตให้เปิดธุรกิจเช่าที่พักได้เฉพาะในพื้นที่อยู่อาศัย และไม่อนุญาตให้เปิดทำการตั้งแต่วันจันทร์ตอนเที่ยงถึงวันศุกร์ตอนเที่ยง อีกตัวอย่างหนึ่งคือในเมืองเกียวโต อนุญาตให้เปิดธุรกิจเช่าที่พักในพื้นที่อยู่อาศัยได้เฉพาะตั้งแต่วันที่ 15 มกราคมตอนเที่ยงถึงวันที่ 16 มีนาคมตอนเที่ยง
2. กฎหมายโรงแรม (ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก) และการขออนุญาตเปิดทำการ
กฎหมายโรงแรมเป็นกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 1948 รูปแบบธุรกิจที่กำหนดไว้ในกฎหมายโรงแรมแบ่งออกเป็น 3 ประเภทดังนี้
- ธุรกิจโรงแรมและโรงแรม
- ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก
- ธุรกิจหอพัก
ในรูปแบบที่กล่าวมาข้างต้น ธุรกิจที่เหมาะสมกับการเช่าที่พักคือ “ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก” ธุรกิจเช่าที่พักภายใต้กฎหมายการเช่าที่พักอาศัยเป็นการให้เช่าบ้านในรูปแบบที่พักอาศัย ในขณะที่ “ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก” ภายใต้กฎหมายโรงแรมเป็นการดำเนินธุรกิจโรงแรมในรูปแบบของสถานที่เชิงพาณิชย์
“ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก” ไม่จำเป็นต้องมีการจัดตั้งเคาน์เตอร์ต้อนรับเหมือนกับธุรกิจโรงแรมและโรงแรมทั่วไป และข้อดีที่สำคัญที่สุดคือไม่มีข้อจำกัดในการเปิดทำการภายใน 180 วัน
อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายโรงแรม จำเป็นต้องติดตั้งระบบไฟฉุกเฉินและอุปกรณ์ดับเพลิงเพื่อความปลอดภัย ซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่ไม่ได้ติดตั้งในบ้านทั่วไป การขออนุญาตเปิดทำการจากผู้ว่าราชการจังหวัดมีความจำเป็นและต้องผ่านการตรวจสอบอย่างเคร่งครัด เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับอาคาร ดังนั้นการขออนุญาตเปิดทำการจึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมายทางธุรกิจที่มีประสบการณ์ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์
3. กฎหมายพื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติ (ที่พักพื้นที่พิเศษ)
สุดท้ายคือ “ที่พักพื้นที่พิเศษ” พื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติเป็นนโยบายของญี่ปุ่นที่มุ่งหมายให้เป็นพื้นที่ที่มีสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำธุรกิจมากที่สุดในโลก เมืองเช่น โตเกียว โอซาก้า ฟุกุโอกะ และเซนไดได้รับการกำหนดให้เป็น “พื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติ” และในพื้นที่เหล่านี้มีการผ่อนคลายข้อจำกัดและการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีอย่างกล้าหาญ
ดังนั้นในเขตเทศบาลที่ได้รับการกำหนดเป็นที่พักพื้นที่พิเศษในพื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติ ข้อบังคับของกฎหมายโรงแรมได้รับการผ่อนคลายและสามารถดำเนินธุรกิจเช่าที่พักได้ง่ายขึ้น ไม่มีข้อจำกัดในการเปิดทำการตามกฎหมายการเช่าที่พักอาศัย และมาตรฐานที่กำหนดโดยกฎหมายโรงแรมได้รับการผ่อนคลายบางส่วน
อย่างไรก็ตามควรระวัง เนื่องจากบางเทศบาลมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นตามกฎหมายท้องถิ่น และในบางคอนโดมิเนียมมีกฎห้ามใช้ทรัพย์สินเป็นที่พัก
ณ เดือนมิถุนายน 2024 พื้นที่ที่ได้รับการกำหนดให้เป็นที่พักพื้นที่พิเศษมีดังนี้
- เขตโอตะ กรุงโตเกียว
- เมืองชิบะ
- เมืองนีงาตะ
- เมืองคิตะคิวชู
- จังหวัดโอซาก้า
- เมืองโอซาก้า
- เมืองยะโอะ
- เมืองเนะยะกาวะ
เมื่อกฎหมายพื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติเริ่มบังคับใช้ ข้อกำหนดขั้นต่ำสำหรับการเข้าพักคือ 6 คืน 7 วัน แต่ปัจจุบันข้อกำหนดได้ถูกผ่อนคลายให้เหลือ 2 คืน 3 วัน หากคุณต้องการเริ่มต้นธุรกิจเช่าที่พักในพื้นที่พิเศษ กรุณาใช้ประโยชน์จากระบบนี้
แหล่งที่มา: กฎหมายพื้นที่พิเศษเชิงกลยุทธ์แห่งชาติ｜เกี่ยวกับที่พักพื้นที่พิเศษ
วิธีการที่ชาวต่างชาติสามารถเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พักในญี่ปุ่นได้
เพื่อที่จะเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พักในญี่ปุ่น ชาวต่างชาติจำเป็นต้องได้รับอนุญาต 3 ประเภทและบางกรณีอาจต้องขอวีซ่าเพื่อดำเนินธุรกิจเช่าที่พัก
1. ในกรณีที่ไม่ได้พักอาศัยในญี่ปุ่น
นักลงทุนชาวต่างชาติที่ไม่ได้พักอาศัยในญี่ปุ่นสามารถมอบหมายให้บริษัทบริหารการเช่าที่พักดำเนินธุรกิจได้ ในปัจจุบันมีนักลงทุนเพิ่มขึ้นที่ใช้ Airbnb ในการบริหารธุรกิจเช่าที่พักในญี่ปุ่น ดังนั้นควรติดต่อกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสื่อสารกับชาวต่างชาติ นักกฎหมาย หรือบริษัทบริหารการเช่าที่พักที่มีประสบการณ์ในการทำงานกับชาวต่างชาติ ซึ่งสามารถแนะนำทรัพย์สินที่พักที่ตรงกับงบประมาณและพื้นที่ที่ต้องการ
2. ในกรณีที่ต้องการพำนักอยู่ในญี่ปุ่นและดำเนินธุรกิจเช่าที่พัก
ในหลายประเทศ การลงทุนในบริษัทหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นๆ สามารถขอวีซ่านักลงทุนได้ แต่ในปัจจุบันญี่ปุ่นยังไม่มีวีซ่านักลงทุนเช่นเดียวกัน
*กรุงโตเกียวและเมืองโอซาก้าได้เสนอให้รัฐบาลพิจารณาการจัดตั้งวีซ่านักลงทุน ดังนั้นในอนาคตอาจมีการจัดตั้งวีซ่านักลงทุน
ดังนั้นชาวต่างชาติที่ต้องการจัดตั้งบริษัทในญี่ปุ่นเพื่อเริ่มต้นธุรกิจเช่าที่พักหรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องขอวีซ่าบริหารจัดการ และเพื่อขอวีซ่าบริหารจัดการต้องยื่นแผนธุรกิจ ดังนั้นขอแนะนำให้ปรึกษาบริษัทบริหารการเช่าที่พักที่สามารถสนับสนุนการเตรียมเอกสารและการดำเนินการทางกฎหมาย
การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวและมอบหมายให้บริษัทบริหารจัดการการเช่าที่พักดูแลทั้งการจัดหาลูกค้าและการดำเนินธุรกิจทั้งหมดถือเป็นการลงทุน ดังนั้นไม่สามารถขอวีซ่าบริหารจัดการได้ วีซ่าบริหารจัดการจะได้รับเมื่อมีการดำเนินธุรกิจในญี่ปุ่น
เมื่อเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พัก ควรปรึกษานักกฎหมายที่มีความเชี่ยวชาญในด้านการขออนุญาตเปิดทำการเช่าที่พักและการจัดตั้งบริษัทสำหรับชาวต่างชาติ
หากชาวต่างชาติต้องการเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พักในญี่ปุ่น แนะนำให้ใช้ “ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก”
การที่นักลงทุนชาวต่างชาติให้ความสนใจใน Airbnb ในญี่ปุ่นเนื่องจากมีการเพิ่มข้อกำหนดในการเข้าร่วมธุรกิจการเช่าที่พักในยุโรปและอเมริกา จึงมีแนวโน้มว่ามีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในญี่ปุ่นที่มีข้อกำหนดที่ไม่เข้มงวด
อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ไม่ได้ง่ายที่จะได้รับผลตอบแทนที่มั่นคง นอกจากนี้ แม้ว่ากฎหมายการเช่าที่พักในญี่ปุ่นจะไม่เข้มงวดเมื่อเทียบกับต่างประเทศ แต่ก็ยังมีกฎเกณฑ์ที่ต้องปฏิบัติตามเช่นข้อจำกัดในการเปิดทำการที่ทำให้การดำเนินธุรกิจยากขึ้น
ดังนั้นแม้ว่าขั้นตอนการเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พักจะซับซ้อนขึ้นและข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตามมีมากขึ้น แต่หากได้รับอนุญาตเปิดทำการ ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็กภายใต้กฎหมายโรงแรมอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุด เมื่อเทียบกับกฎหมายใหม่ที่จำกัดจำนวนวันเปิดทำการไม่เกิน 180 วัน การดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาดเล็กสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงได้ นอกจากนี้ แม้ว่าที่พักพื้นที่พิเศษจะง่ายต่อการเริ่มต้นธุรกิจ แต่ด้วยเขตพื้นที่ที่จำกัดและการแข่งขันที่สูง ทำให้ไม่สามารถรับประกันว่าจะได้ผลตอบแทนง่ายๆ
หากสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดต่างๆ ได้ การดำเนินธุรกิจเช่าที่พักในพื้นที่ที่นักท่องเที่ยวชื่นชอบ เช่น ซัปโปโร โตเกียว โอซาก้า เกียวโต ฟุกุโอกะ และโอกินาว่า ก็เป็นไปได้ ดังนั้นสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเริ่มต้นธุรกิจเช่าที่พักในญี่ปุ่น ธุรกิจโรงแรมขนาดเล็กอาจเป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดและสามารถคาดหวังผลตอบแทนที่มั่นคง
3 พื้นที่ยอดนิยมที่ใช้ Airbnb ในการดำเนินธุรกิจเช่าที่พักในญี่ปุ่น
สำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้น Airbnb ในญี่ปุ่น เราขอแนะนำ 3 พื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งยังมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สูงเกินไปน่าสนใจที่จะลงทุน
1. เกียวโต
เกียวโตเป็นเมืองที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพักมากเป็นอันดับสามของญี่ปุ่น ในปี 2023 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพักทั้งหมด 12.12 ล้านคน เนื่องจากมีสถานที่ประวัติศาสตร์เช่น วัดคิโยมิซุและปราสาทนิโจ เกียวโตได้รับความนิยมไม่เฉพาะจากประเทศใกล้เคียงเช่น ไต้หวัน ฮ่องกง จีน และเกาหลีใต้ แต่ยังรวมถึงยุโรปและอเมริกาด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่รอบสถานีเกียวโตที่มีรถไฟชินคันเซ็นผ่านทำให้เดินทางสะดวก เป็นสถานที่ที่เหมาะสมสำหรับการเริ่มต้นธุรกิจ Airbnb นอกจากนี้ พื้นที่กิออนและฮิกาชิยามะที่สามารถเพลิดเพลินกับทิวทัศน์เมืองเก่าแบบดั้งเดิมของเกียวโตก็เป็นที่แนะนำ โดยเฉพาะบ้านไม้สองชั้นแบบ “มาชิยะ” มีความต้องการสูงและสามารถคาดหวังรายได้ที่มั่นคง
2. ฮอกไกโด
ฮอกไกโดตั้งอยู่ทางตอนเหนือสุดของญี่ปุ่น ในปี 2023 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพักทั้งหมด 6.77 ล้านคน อยู่ในอันดับที่สี่ ฮอกไกโดมีสถานที่ที่ได้รับความนิยมเช่น นิเซโกะซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในประเทศต่อเนื่องเป็นเวลาหกปี เป็นสถานที่ที่มีชื่อเสียงสำหรับรีสอร์ทสกี
นอกจากนี้ ฟุราโนะซึ่งได้รับการเรียกว่า “นิเซโกะที่สอง” มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในฤดูหนาวเพื่อสัมผัสหิมะที่นุ่มและในฤดูใบไม้ผลิถึงต้นฤดูร้อนจะมีสถานที่ท่องเที่ยวเช่น ทุ่งลาเวนเดอร์ที่มีชื่อเสียง เช่น ฟาร์มโทมิตะ ราคาที่ดินในฟุราโนะยังต่ำกว่านิเซโกะสามถึงสี่เท่า ดังนั้นควรพิจารณาการลงทุนในฟุราโนะเพื่อคาดหวังผลตอบแทนในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
3. ฟุกุโอกะ
ฟุกุโอกะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพักทั้งหมด 4.73 ล้านคนในปี 2023 อยู่ในอันดับที่ห้าของประเทศ และเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบกับปี 2019 ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโอกาสในการดึงดูดนักท่องเที่ยว
ฟุกุโอกะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของเอเชีย โดยมีสนามบินฟุกุโอกะและท่าเรือฮากาตะ นักท่องเที่ยวจากเกาหลีใต้เข้ามาท่องเที่ยวมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วน 60% ของนักท่องเที่ยวทั้งหมด บริเวณรอบสถานีฮากาตะที่มีรถไฟชินคันเซ็นผ่านและพื้นที่ท้องถนนเทนจิน-นากาสุซึ่งเป็นย่านธุรกิจและท่องเที่ยวที่สำคัญมีความต้องการที่พักสูง
นอกจากนี้ อัตราการเข้าพักของโรงแรมและโรงแรมในเมืองฟุกุโอกะในเดือนพฤศจิกายน 2023 อยู่ที่ 81.2% และอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั่วประเทศในเดือนธันวาคม 2023 อยู่ที่ 57.5% ทำให้คาดหวังได้ว่านักท่องเที่ยวจะเข้าพักใน Airbnb เมื่อเริ่มต้นธุรกิจการเช่าที่พัก
8 กรกฎาคม 2567