札幌、仙台、广岛、福冈的地方中枢城市是否是房地产投资的理想选择？
以东京都为中心的首都圈（包括埼玉县、千叶县、神奈川县），以大阪府为中心的近畿圈（包括京都府、兵库县），以爱知县名古屋市为中心的中京圈（包括岐阜县、三重县），被认为是日本的三大都市圈。这些都市圈约集中了日本总人口的一半。
相对于这三大都市圈，其他地区的发展、经济活化、城市服务的提升，由一些地方中心城市牵头。这些地方中心城市包括北海道的札幌市、宫城县的仙台市、广岛县的广岛市、福岡县的福岡市。
这四个城市是各自区域中人口最多的，聚集了大企业的分支机构、中央政府的地方机构、大学和研究机构。此外，地方中心城市还承担着国际交流的中心角色，推动日本与全球的连接。
根据国土交通省在2022年3月发布的公示地价（截至2022年1月1日），东京、大阪、名古屋的“三大都市圈”的住宅和商业地均价较前年增长了0.7％。而札幌市、仙台市、广岛市、福岡市这“四大地方城市”的公示地价平均增长了5.8％，远超三大都市圈。
这种公示地价的趋势显示了地方中心城市作为新的投资目的地的吸引力。不动产业务与人口密切相关，以往人口规模较大的三大都市圈一直是投资的主流。但三大都市圈的物业价格较高，需要相当的投资资金。因此，寻求成本较低且可安全投资的城市时，札幌市、仙台市、广岛市和福岡市成为了有力的选择。
“从北海道全境来到札幌市”、“从东北全境来到仙台市”、“从中国四国地区全境来到广岛市”、“从九州全境来到福岡市”，年轻人聚集这些城市求学和就业的趋势明显。因此，在经营租赁公寓或在商业中心区域投资商业大厦和宿舍等也相对安心。
作为不动产投资目的地的“札幌”、“仙台”、“广岛”、“福岡”的特点
日本的地方中心城市札幌市、仙台市、广岛市、福岡市因为正在进行的再开发使地价上涨，成为全世界关注的不动产投资热点。下面将解释这四大地方城市的特点和魅力。
1. 北海道札幌市
札幌市的地价上涨非常显著，2022年公示地价显示，住宅地增长了9.3％，商业地增长了5.8％。目前，再开发计划正在进行中，预计2031年北海道新干线延伸，2030年冬季奥运会申办也将推动地价上涨。
此外，JR北海道和NTT城市开发已宣布计划在札幌开设首家外资高级酒店，与美国大型酒店运营商“万豪国际”合作，预计2029年秋季开业。
札幌市周边的北广岛市、惠庭市、石狩市、江別市的地价也正在上升，尤其是北广岛市，2023年完成的“北海道球场F村”使该地区的住宅和商业地价率居全国首位。
2. 宫城县仙台市
仙台市是东北地区唯一的政令指定城市，以其经济功能和自然环境被称为“森之都”。2022年公示地价显示，住宅地增长了4.4％，商业地增长了4.2％。车站周边和步行至铁道站区域的地价上涨率很高，预计公寓需求将持续增长。
目前，“仙台市中心重建项目”正在进行中，旨在更新老旧建筑和促进企业定位。仙台站前、勾当台公园附近和一番町区域也是再开发的目标。
JR仙台站西口的樱花野百货店旧址计划建设高达150米的办公楼和130米的酒店，预计2027年开业。仙台站前“青叶通广场化”和仙台市新市政厅等也在计划中，期待城市功能的发展。
3. 广岛县广岛市
作为中国地区最大的城市，广岛市的公示地价呈上升趋势，2022年数据显示住宅地年比增长了1.4％，商业地增长了2.6％。
包括购物中心和酒店在内的20层高的“JR广岛新站大楼”，计划于2025年春季开业。由于计划引入有轨电车，预计将成为一个便利性高的大型商业设施。
商业中心地区八丁堀和紙屋町地区计划到2028年完成3座楼高15、16和28层的建筑。紙屋町的商业大楼“三丰商城”周围地区计划建设最高50层的大楼。
此外，中区的中央公园广场将建设容纳约3万人的“HIROSHIMA体育场公园”，为广岛市职业足球队“三箭广岛”的主场，预计2024年8月开业。
2022年10月，外资高级酒店“希尔顿广岛”开业。由于广岛县拥有厳岛神社和原爆圆顶等受外国旅游者欢迎的旅游景点，如果能投资能吸引入境游客的不动产，预期收益将非常可观。
4. 福岡县福岡市
福岡市2022年的公示地价显示，住宅地增长了6.1％，商业地增长了9.4％，商业地连续两年全国增长率最高。
为了解决福岡市长期存在的办公楼短缺问题，名为“天神大爆破”的再开发项目于2015年启动。该项目被指定为“国家战略特区”，放宽了容积率和高度限制，使得高层建筑的建设成为可能。预计在2024年的10年内，将更换30座建筑，预计每年带来8500亿日元的经济效益。
2023年3月，外资高级酒店“丽思卡尔顿”开业。此外，“博多连接”的进展包括博多站周边的交通整治和先进建筑的更新。作为亚洲的门户，福岡市的不动产价格预计将继续上涨。
“札幌”、“仙台”、“广岛”、“福岡”的数据比较
在不动产投资中，从各种数据中评估未来潜力是非常重要的。这次不仅介绍了札幌、仙台、广岛、福岡的地价上涨数据，还有人口、企业数量、城市内生产总值等数字。虽然这些地方城市都是有前景的不动产投资地，但比较各数据后再决定投资区域会更好。
1. 最新的地价上涨数据
我们整理了“札幌市”、“仙台市”、“广岛市”、“福岡市”的地价上涨数据，按年比平均变动率统计，住宅地和商业地的上涨率如下：
与地方圈（除东京、大阪、名古屋的三大都市圈外的地区）的平均相比，地方中心城市“札幌市”、“仙台市”、“广岛市”、“福岡市”的地价都在上升。虽然会受经济影响，但地价可能会继续上涨，如果选择正确的区域，不动产投资可能会带来稳定的回报。
来源：参考资料：国土交通省｜地方圏人口10万以上的市的对前年平均变动率
2. 人口、企业数量、城市内总生产（GDP）等数据比较
人口和企业数量等多样性是与不动产价格直接相关的重要数据之一。下面是札幌、仙台、广岛、福岡的人口、企业数量、城市内总生产（GDP）等各种数据：
人口方面，札幌市约197万人居首位。企业数量方面，札幌市和福岡市约有4.3万家企业，高于仙台市和广岛市。
表示通勤者数量的城市就业圈人口中，福岡市是地方中心城市中排名第一的。城市内总生产（GDP）方面，福岡市和札幌市均在7兆日元以上。无论是札幌、仙台、广岛还是福岡，这些地方城市都因为人口多和经济规模大而成为适合不动产投资的地方。
来源：
国土交通省｜地方圏人口10万以上的市的对前年平均变动率
空间信息科学研究中心｜城市圈人口数据
福岡市议会事务局调查法制科｜令和5年度 指定都市基本策略比较研究
北海道札幌市适合不动产投资的地区
北海道札幌市拥有约1,121平方公里的广阔面积，是东京23区的近两倍大小。位于日本群岛北部的札幌市属于亚寒带气候，冬季降雪丰富而没有梅雨季，这是其气候的一个重要特点。下面介绍在札幌市中适合进行不动产投资的两个地区。
1. 札幌市中央区
札幌市中央区以其像棋盘一样的街道布局而闻名，这里聚集了主要的公共机构和许多企业、商业设施。同时，“札幌市钟楼”和“北海道厅旧本厅舍”等历史建筑也吸引了大量游客。
由于是办公区，单身公寓的需求高，同时也因为重视育儿支持，使得这一区域在家庭层面也颇受欢迎。
2. 札幌市北区
北区是札幌市内10个行政区中人口最多的区域，约有28万人居住。除了地铁和JR之外，这里的公共汽车班次也很多，使得在札幌市内的交通十分便利。
北海道大学札幌校区和藤女子大学北16条校区等多所大学位于此区，学生的租房需求高。此外，提供育儿咨询和绘本朗读服务的支持设施众多，使得这里也成为家庭层非常欢迎的一个平衡发展的地区。
宫城县仙台市适合不动产投资的地区
宫城县仙台市因其丰富的绿化而被称为“森之都”。由于东北地区冬季较少雪，使得仙台市居住舒适，租赁需求高，成为适合不动产投资的区域。这里将介绍仙台市中特别推荐的两个地区。
1. 仙台市青葉区
青葉区拥有东北地区最大的终点站“仙台站”。这里有宫城县庁和东北大学等公共机关和交通设施，是仙台市五个行政区中人口最多的区域。
从仙台站到著名旅游地仙台城遗址有公交服务，交通便捷，居住舒适。例如，从东京站到仙台站乘坐新干线仅需最短1小时30分钟。此外，由于自住房屋比例较低，可以判断出差居住需求高，投资单间公寓可能会带来较高收益。
2. 仙台市太白区
太白区的人口在仙台市内排名第二，是一个繁华的地区。可以利用地下铁南北线、东北本线和东北自动车道，无论是乘坐火车还是开车，都非常方便。
仙台机场也在附近，作为仙台市的空中门户。因此，购买面向经常出差的商务人士的公寓也是一个有效的选择。
日本瀑布百选之一的“秋保大瀑布”等丰富的自然环境也很受欢迎。对于那些重视不动产周边环境的人来说，“在绿意盎然的环境中生活”是一个受欢迎的选择。
广岛县广岛市适合不动产投资的地区
广岛县广岛市以其美丽的城市风光和完善的生活环境而受到欢迎。这里有世界著名的原爆圆顶和厳岛神社等历史建筑，吸引了来自各国的游客。下面将介绍在广岛市中适合进行不动产投资的两个地区。
1. 广岛市南区
南区北部有JR西日本的常规线路和山阳新干线的停靠站——广岛站。而南区南部则面临着瀬戸内海，有通往广岛县呉市和爱媛县县庁所在地松山市的广岛港。由于水陆交通便捷，该区域人员流动频繁。
此外，日本职业棒球队广岛东洋鲤鱼的主场“Mazda Zoom-Zoom Stadium Hiroshima”也在这里，使得这个区域非常热闹。由于居住的年龄层广泛，开始不动产投资时不需要限定目标群体，这也是一个优势。
2. 广岛市安佐南区
在广岛市的8个行政区中，安佐南区的人口最多。由于广岛市的新交通系统“阿斯特拉姆线”贯穿其中，交通网络发达是其受欢迎的一个原因。
该区拥有幼儿园和保育园等教育设施以及儿童急救医疗和围产期母婴医疗等重点医院。此外，还有许多公园，为带孩子的父母提供了开放的空间。安佐南区作为一个卧室社区，受到拥有家庭的居民的高度评价。
福岡县福岡市适合不动产投资的地区
福岡县福岡市被誉为“日本第四大城市”，紧随东京、大阪、名古屋之后。作为一个功能集中的紧凑城市，不仅居住舒适，商务和休闲活动也可以在福岡市内完成。这里将介绍福岡市中具有多样魅力的几个适合不动产投资的区域。
1. 福岡市博多区
博多区拥有“博多站”、“博多港”和“福岡机场”，陆、海、空三个交通枢纽，不仅服务于福岡县，还是九州的门户。
由于办公楼众多，是一个商务区，20至30岁人口比例高，单身公寓的租赁需求强劲。因此，建议您专注于单间公寓进行不动产投资。
位于博多区南部的雑餉隈地区因其浓厚的下町氛围而受欢迎。此外，那賀地区在2022年九州首个大型购物中心“ららぽーと”开业后，成为了一个适合职住近接的地区，吸引了许多年轻人居住。
2. 福岡市中区
与博多区齐名的是中区。中区位于福岡市的中心，以商务和商业活动为中心。福岡市地铁和西铁巴士服务完善，市内外交通非常便利。
天神地区拥有大型购物中心和百货公司，购物和餐饮都非常方便。此外，该区还拥有多家咖啡馆和餐厅，可以享受美食。
此外，该区还有福岡城遗址和大濠公园等历史名胜和丰富的自然景观。大濠公园作为高档住宅区也受到富裕层的欢迎。
虽然物业价格比其他区域略高，但考虑到便利性和生活环境，长期投资非常有吸引力。从新建公寓到二手独立屋，这里有各种物业可供选择，可根据需求挑选合适的物业。
3. 福岡市东区
在福岡市由7个行政区组成的中，东区是人口最多的区。虽然位于海岛等自然环境中，但也拥有众多大型商业设施，景观优美且便利性高的区域。在人工岛博多湾上建设的岛城市正作为“环境与居住舒适性共存的先进城市”进行城市建设。
周围环绕着自然丰富的公园，非常受养育子女世代的欢迎，因此投资家庭层向的不动产可能会带来良好的收益。
总结
正如之前所介绍的，札幌、仙台、广岛、福岡这“四大地方城市”，因国家政策的支持和民间的中心地再开发、入境旅游的繁荣等因素，已成为日本最具活力的城市之一。
这些城市是各地方区块的核心城市，交通便利，自然环境接近，生活成本也比东京等“三大都市圈”要低，因此不仅当地居民，迁入者和旅游者的满意度也很高。
尽管未来的投资需谨慎评估，但除非出现全球性的大萧条，否则这些城市的活力可能会持续一段时间。
另一方面，与东京等“三大都市圈”相比，需要注意这些地区的市场规模和流动性存在较大差异。亲自到访这些地方，作为不动产投资的有力候选地进行考虑，可能会是一个不错的选择。
2024年7月24日