大阪房地产投资的魅力及推荐购房区域
目前，世界各地的投资者都在关注大阪的房地产市场。许多人可能已经在考虑在大阪购买公寓或独栋住宅。在本文中，我们不仅会解释在大阪进行房地产投资的独特吸引力，还会解释国际兴趣日益增加的原因。
对于不居住在日本的外国人来说，由于缺乏对大阪地理和市场的了解，可能难以进行房地产投资。不过，这次我们将介绍购买高收益物业的要点，以及适合购买投资公寓的大阪区域。请仔细阅读。
大阪房地产投资的魅力
大阪是世界上最具吸引力的城市之一。开始在大阪进行房地产投资时，让我们了解大阪地区的现状和优势。
1. 年轻人口增加趋势
根据总务省发布的人口动态调查（截至2023年1月1日），大阪府整体人口略微减少了0.19%，但大阪市的社会增加人数为25,531人，位居全国市区町村之首。
特别是大阪市的天王寺区、北区和中央区在过去五年中连续进入日本全国人口增减排名前50名。这些地区有大量年轻的单身居民，对单身公寓的租赁需求很高。
出处：日经BP｜人口增减率排名2018-23
2. 地价稳定
大阪是日本仅次于东京的第二大城市，历史上作为商业中心发展起来。目前仍然是经济、文化和旅游的重要枢纽。虽然与东京相邻的神奈川县人口略多于大阪府，但从经济规模来看，大阪府的总生产为 41,188,364 百万日元，而神奈川县为 35,205,391 百万日元，大阪府占优势。
此外，大阪正在进行多个促进区域经济进一步增长的项目，这些项目预计将推动地价的稳定增长。实际上，最近的数据表明，大阪的房地产平均价格同比上涨了1.6%（住宅用地）和6.0%（商业用地）。此外，与东京相比，大阪的地价相对便宜，因此购买公寓或独栋住宅的门槛较低。这些因素表明，大阪的地价预计将在未来保持稳定。
出处：国土交通省｜令和6年地价公示的概要
3. 受外国人欢迎
在英国老牌经济杂志《经济学人》发布的“2023年全球最宜居城市”排行榜中，大阪是唯一进入前十的日本城市。此外，在2018年度访日外国人消费动向调查中，大阪的访问率达到了41.8%，在日本国内排名第一。
由此可见，大阪在日本城市中对外国人具有独特的吸引力，预计未来在房地产市场上，外国投资者的关注度将会进一步提高。
大阪公寓受到国际关注的四个原因
大阪的公寓在海外投资者中也备受关注。这里将依次解释大阪地区的未来动向，以及预计会影响房地产价格上涨的三个原因。
1. 大阪世博会举办
国际博览会（大阪·关西世博会）计划于2025年举办。场馆周边的梦洲正在进行大阪市高速电气轨道（大阪地铁）新站和高速公路等设施的建设。
此外，大阪市中心的办公楼和酒店等房地产开发项目也在陆续进行中。根据经济产业省的估算，大阪世博会的经济波及效应约为2.9万亿日元。公寓也在建设热潮中，预计未来随着迁入者的增加，房地产价格将受到积极影响。
出处：日本经济新闻｜世博会的经济效应2.9万亿日元，超出4000亿日元，经济产业省估算
2. 浪速筋线的延伸和磁悬浮中央新干线的开通
浪速筋线是计划于2031年开通的新铁路线，连接大阪站、JR难波站和南海本线的新今宫站。
目前，从关西国际机场到大阪·梅田的耗时约为1小时，但随着浪速筋线的开通，预计将缩短到约40分钟。此外，前往新大阪站（新干线车站）的通行也将得到改善。这将不仅激活游客和当地居民的行动，并随着沿线区域便利性的提升，预计会增加房地产需求。
此外，磁悬浮中央新干线计划于2045年左右开通，届时东京与大阪间的最短连接时间将为67分钟。随着交通网络的发展，大型企业对进驻或迁移至关西地区的需求将增加，预计对租赁公寓等的需求也会进一步增长。
3. 建设综合度假区 (Integrated Resort: IR)
大阪计划在2025年大阪世博会的旧址上建设一个包含赌场的综合度假区 (IR)，目标是在2030年秋季开业。这个IR将分为四个区域，包括国际会议中心、酒店、购物中心和电影院。来自日本各地对该项目寄予厚望，完工后的经济效应预计约为1.2万亿日元。
此外，预计开业后每年将产生约570亿日元的税收，并创造约9万个就业机会，从而带来租赁需求的增加。
4. 金融・资产管理特区
大阪目前正努力争取被指定为国家计划设立的金融・资产管理特区。在这个特区内，将实现与国际标准接轨的监管改革，吸引来自海外的投资资金，并陆续引进国内外的资产管理公司和金融科技企业，目标是打造国际金融城市“大阪”。
此外，建议如果海外投资者在该特区内设立基地，并在三年内向大阪府内的成长型产业投资约1.2亿日元，将给予永久居留权。
出处：「金融・资产管理特区」提案书 - 大阪府
正因为如此，大阪正在进行各种项目以振兴城市，如再开发计划和铁路线路延伸计划。城市继续吸引国内外的人和投资。因此，预计人口增长和地价上涨，这对于房地产投资来说是重要的。
大阪房地产价格走势与其他主要城市的比较
无论您是考虑在大阪购买投资物业，还是考虑购买公寓或房屋以供自己居住，了解过去的价格趋势在选择物业时都能有所帮助。让我们在比较大阪与日本其他主要城市的房地产价格趋势的同时进行确认。
首先是新建和二手公寓每平方米单价的上涨率数据。
新建公寓每平方米单价的上涨率
二手公寓每平方米单价的上涨率
二手公寓每平方米单价的上涨率
出处:
不动产经济研究所「公寓市场动向」
TOKYO KANTEI - 福冈市·北九州市公寓供应动向
大阪的房地产市场在过去十年中取得了显著增长。从2013年到2022年，新建公寓的每平方米单价约上升了164.9%，二手公寓的每平方米单价约上升了164.1%。这个上涨率与东京和福冈相比非常有吸引力。
在东京，同期新建公寓的每平方米单价约上升了148.9%，二手公寓的每平方米单价约上升了171.7%。另一方面，在福冈，新建公寓的每平方米单价约上升了177.6%，二手公寓的每平方米单价约上升了135.5%。从这些数据可以看出，大阪的房地产市场在新建和二手公寓方面都显示出平衡的增长，表明其作为投资目的地的高吸引力。
特别值得注意的是大阪二手公寓的每平方米单价上涨率。尽管略低于东京，但其增长远远超过福冈。这表明大阪是一个稳定的市场，可以预期获得持续的房地产投资回报。新建和二手公寓均显示出较高的增长，因此提供了广泛的物业选择和多样的投资策略。
接下来，让我们看看新建和二手独栋住宅的平均价格趋势。
独栋住宅平均价格趋势
出处：
Tokyo Kantei｜新闻稿 / 新建独栋住宅平均价格
Tokyo Kantei｜新闻稿 / 二手独栋住宅平均价格
大阪的独栋住宅价格也显示出新建和二手住宅的上升趋势，虽然与公寓相比，价格的上升率较为温和。尤其是二手住宅，价格上升率明显高于东京。
大阪推荐购房的5个区域
在房地产投资中，最重要的条件是地理位置。大阪有24个行政区，以下是特别推荐的5个区域。
1. 北区
北区的梅田地区是大阪的商业中心，拥有大阪站和梅田站等日本数一数二的繁忙车站。车站周边有大型商业设施、办公楼、大阪市政府和大阪高等法院等重要设施。
梅田正在进行的大规模再开发项目，集中在大阪站西北部的梅田货运站旧址，被称为“大阪最后的黄金地段”，备受关注。随着再开发的推进，预计会有更多人口涌入，租赁公寓的需求可能会大幅增加。
2. 中央区
中央区包括备受外国游客欢迎的道顿堀、心斋桥和大阪城。这是大阪最繁华的商业区之一，商店街、百货公司、餐饮店和服装店林立，与梅田地区齐名。此外，中央区不仅是繁华的商业区，还拥有大阪府政府和大阪证券交易所，是行政、经济和金融的中心。许多发源于大阪的公司都将总部设在中央区。由于小学学生人数激增，大规模塔楼公寓的建设正在增加，最近几年家庭数量显著增长。
3. 西区
西区相比其他区年轻人口较多，65岁以上老年人的人口比例为15.7%，是比例最低的地区。东侧有时尚的咖啡馆和被称为“美国村”的服装店聚集地，成为年轻人喜爱的住宅区。而西侧则是一个安静的住宅区，充满了下町的氛围，住起来非常舒适。
此外，西区的交通也非常便利，四桥线、千日前线、中央线、长堀鹤见绿地线等大阪地铁线路覆盖了整个区内。由于单身家庭较多，购买适合单身者的公寓是一个不错的选择。
4. 天王寺区
天王寺区位于大阪市几乎中央，形成了市中心的一部分。区内有继梅田、难波之后的天王寺站，交通非常便利，各条JR线、大阪地铁御堂筋线和谷町线贯穿其中，奈良县、和歌山县方向的使用者也很多。
区内有许多寺庙神社、美术馆和动物园等设施，旅游设施十分丰富。与邻近的阿倍野区一起形成了大型商业区，2014年建成的日本最高大楼“阿倍野Harukas”吸引了众多年青人。
5. 淀川区
淀川区是一个交通便利且受欢迎的区域，拥有日本最大的交通枢纽站之一的“新大阪站”。新大阪站周围有许多办公楼，全球知名的大型企业的总部和分支机构分布在此。
此外，淀川区由于中央新干线的开通和北陆新干线的延伸即将到来，房地产价值有望提升。建议尽早购买投资用公寓，以免重开发计划完全实施之前。
大阪房地产投资的魅力总结
正如前面提到的，大阪正积极推进为世博会进行的城市再开发工作，开通浪速线以及中央新干线的计划。这些发展预计将因人口增长和租赁需求增加而导致土地价格上涨，提供稳定的长期投资环境。
在考虑房地产投资时，不能忽视大阪的市场趋势和增长潜力。基于过去十年的表现和未来的发展计划，大阪可以被视为一个极具吸引力的投资目的地。
2024年5月23日