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如果你在东京买房，应该选择独栋住宅还是公寓？哪一个是最佳选择？

当你考虑在日本买房时，通常会在独栋住宅和公寓之间做选择。外国人可以像日本公民一样购买房地产，但如果你不熟悉房地产市场，你可能会想知道，“在东京，独栋住宅和公寓哪个更受欢迎？” 或者“独栋住宅更贵吗？” 这些问题可能会让你的决定变得困难。

在大都市东京购买房子时，买公寓还是独栋住宅哪个更好？这个问题很常见，但两种选择各有优点，很难明确地说哪个更好。

由于房地产不是可以轻易更换的东西，所以重要的是选择一个符合你优先事项和生活方式的房子。本文为那些希望在东京购买房产的外国人提供一些建议，帮助你选择适合自己的房产类型。

1. 日本的独栋住宅和公寓

1-1 关于日本的独栋住宅

一般来说，独栋住宅指的是为一个家庭建造的独立住宅。它与其他住宅物理上分离，没有共享的墙壁或天花板，因此在噪音和隐私方面比共用住宅更有优势。在独栋住宅中，你拥有土地和建筑物。你可以享受园艺、养宠物和按自己的意愿进行改造。与公寓不同的是，没有每月的维护费用，但你需要为大笔开支（如屋顶和外墙的维修或更换老化设施）预留资金。这些房屋通常是木结构或轻钢结构。浴室通常配有浴缸和淋浴，而厕所通常是独立的。

1-2 关于日本的公寓

在日本，美国人称为“condominiums”以及英国人称为“apartments”或“flats”的建筑被称为“マンション（mansion）”。这对外国人来说可能会有些混乱，因为在英语中“mansion”通常指的是大型豪宅。日本开发商开始使用这个词来为这些大型共用建筑增添豪华感。在本文中，我们将使用“公寓”来指代日本的“マンション（mansion）”。

独栋住宅和公寓的主要区别在于所有权。在公寓中，你拥有你的单元，但走廊、阳台和入口等公共区域是共享的。居民必须遵守管理规定以和谐生活。每月有管理费和维修基金，用于支付大规模维修费用。许多公寓有管理员，负责清洁和维护公共区域。公寓通常由钢筋混凝土建造，具有优异的防火性、抗震性和隔音性。

2. 从六个角度看在东京选择公寓还是独栋住宅

2-1 资产价值和出售的容易程度

当查看东京过去的房地产市场时，可以看出购买公寓比购买独栋住宅更有利于资产价值的增长。根据东日本房地产流通机构发布的数据显示，自2013年以来，二手公寓的平均价格持续上涨，较2013年增长了约1.9倍。而同期间二手独栋住宅的平均价格上涨了1.3倍，表明公寓的资产价值增长率更高。

此外，东京的房地产市场中，公寓的流动性被认为高于独栋住宅。2023年的数据显示，首都圈二手公寓的交易量为35,987件，而二手独栋住宅的交易量为12,871件，这意味着公寓的交易量是独栋住宅的近2.8倍。

由此可见，公寓更容易出售且变现更快。如果预计将来有较高的可能性出售物业，购买公寓可能更适合。不过，对于二手公寓，如果建筑管理或维修状况不佳，出售会变得困难。因此，在考虑购买二手公寓时，检查管理和维修状况是非常重要的。

2-2 自由度

如果打算长期居住而不考虑转售，那么独栋住宅是推荐的选择。你可以通过翻新来改变布局，如果建筑物老化或因灾害受损，你可以自行决定重建或将土地出售。这是区分所有的公寓所无法比拟的主要优势。此外，即使建筑因老化而失去价值，土地的价值也不会受到影响，因此最终的资产价值往往比公寓更高。

2-3 家庭结构

有无子女对住房选择有着重大影响。有小孩的家庭可能希望有足够空间让孩子们自由奔跑，或者附近有绿地公园作为良好的子育环境。在这种情况下，拥有庭院并能自由设计房间布局的独立房屋可能比公寓更适合。
另一方面，对于双职工夫妇希望在市中心轻松生活的情况，购买交通便利、地理位置优越的公寓可能是最佳选择。您不需要花时间管理整栋建筑物或清洁工作，而且现在许多公寓都安装了快递箱，即使工作繁忙也不会感到烦恼。

2-4 地理位置

工作地点、学校以及医院、食品店和大型商业设施等使用频率高的设施距离徒步或乘坐电车方便到达是居住的一个重要条件。东京市内的公寓通常比独立房屋更靠近火车站，这增加了便利性的吸引力。相比之下，独立房屋则更倾向于位于繁华区域稍远的安静地带。虽然这并非适用于所有情况，但如果便利性是重要考量因素，公寓可能更为合适。

2-5 与邻居关系

不论选择公寓还是独立房屋，邻里关系都有一定程度的影响。特别是多户入住的公寓，邻居间距离较近，可能容易引发噪音等问题。在独立房屋中，虽然也可能遇到邻里问题，但建筑物的独立性意味着与邻居的距离更远，可以更自由地生活，相比公寓更少受到噪音的影响。

2-6 安全与防灾

从潜在入口数量来看，公寓通常比独立房屋提供更高的安全性。设有现场管理人员、门禁系统和安全摄像头等共享设施的公寓在安全性方面尤为优越。
在防灾方面，公寓普遍采用钢筋混凝土结构，其灾害风险通常较独立房屋的木结构低。事实上，独立房屋比公寓更容易受到地震的影响。 此外，由于独立房屋住宅区的建筑密集，火灾等紧急情况下火势蔓延的风险更高。以钢筋混凝土为主的公寓具有更高的耐久性和防火性，因此在防灾方面比独立房屋更有优势。

3. 哪种房产更便宜：独立房屋还是公寓？

无论地点如何，房产价格取决于地理位置、建筑年代、布局和市场情况，因此并不简单。截至2022年，大东京地区的新公寓平均价格为6331万日元，而新独立房屋的平均价格为4312万日元。东京市中心的新公寓价格甚至更高。公寓通常比独立房屋更昂贵的一个重要原因是它们靠近城市中心和火车站，而独立房屋通常位于稍远离繁华地区的地方。
当然，如果在东京市内相同地点建造相似大小的建筑物，土地成本使得独立房屋的价格显著更高。因此，在选择位于主要地段的公寓或稍远离市中心但建筑面积较大的独立房屋之间，往往取决于个人的偏好和价值观。

4. 哪种类型产生更高的维护成本？

无论购买何种类型的房产，都有持续的维护成本。对于公寓来说，这包括每月的修理基金和管理费，这在老旧的独立房屋中也可能需要，因此在这方面它们是可比的。然而，独立房屋通常配有停车位，这是一个优势。在东京市中心的公寓中，仅停车费就可能达到数万元日元每月，有些物业可能缺乏足够的停车位。
此外，火灾和地震保险的保险费用是显著的支出。由于公寓采用钢筋混凝土结构，具有较高的防火性和抗震能力，因此通常比独立房屋的保险费用低。
以下是主要维护成本的总结：

1. 管理费：管理公寓的费用。
2. 维修储备金：公寓居民为计划修理而每月支付的费用。
3. 维护费用：房屋外部和内部修理的费用。
4. 停车费：停车位的租金。
5. 固定资产税：对房产等不动产征收的税费。
6. 城市规划税：适用于城市地区的房产税。
7. 保险费：为火灾、地震等事故准备的保险费用（例如火灾保险、地震保险）。

独栋房和公寓的维护费用

7. 适合独栋房和公寓的地区

如果您已经确定了居住区域，通过研究该地区的房地产趋势，将更容易决定是购买独栋房还是公寓。一旦选择了理想的区域，您可以根据预算和平面图偏好进一步调查。如果在您的首选地区公寓居多，那么找到符合您标准的合适公寓的可能性就更高。

此外，根据区域特性选择最合适的物业类型也是另一种方法。对于那些愿意在市中心居住，尽管代价较高，位于千代田区、中央区、港区、涩谷区和新宿区等中心地带的公寓是推荐选择。这些区域的公寓具有较高的资产价值，并在过去十年中保持了稳定的增值趋势。另一方面，如果您重视安静的环境和方便的自然景观，可以考虑位于世田谷区、練馬区、杉並区和板橋区的独栋房，这些地方靠近市中心，并有丰富的绿地，非常理想。

由于东京各区特性迥异，对于不熟悉日本的外国人来说，进行详细的研究可能并不容易。在这种情况下，建议先联系列出在Japan-Property上的多个经纪人，找到经验丰富且信誉良好的经纪人，是一个不错的起步步骤。购买您在日本的理想家园，尽情享受都市生活吧！

2024年5月16日