ถ้าคุณกำลังพิจารณาซื้อบ้านในโตเกียว ควรเลือกบ้านเดี่ยวหรืออพาร์ตเมนต์? อันไหนดีที่สุด?
เมื่อคุณคิดจะซื้อบ้านในญี่ปุ่น โดยทั่วไปจะเลือกระหว่างบ้านเดี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ ชาวต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้เหมือนกับชาวญี่ปุ่น แต่ถ้าคุณไม่คุ้นเคยกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจสงสัยว่า “ในโตเกียว บ้านเดี่ยวหรืออพาร์ตเมนต์อันไหนเป็นที่นิยมมากกว่า?” หรือ “บ้านเดี่ยวจะแพงกว่าหรือเปล่า?” คำถามเหล่านี้อาจทำให้การตัดสินใจยากขึ้น
เมื่อพูดถึงการซื้อบ้านในเมืองใหญ่อย่างโตเกียว อันไหนดีกว่ากันระหว่างอพาร์ตเมนต์กับบ้านเดี่ยว? คำถามนี้เป็นที่ถกเถียงกันบ่อย แต่ทั้งสองตัวเลือกมีข้อดีของตนเอง จึงยากที่จะบอกว่าอันไหนดีกว่ากัน
เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่สามารถเปลี่ยนได้ง่าย ๆ ดังนั้นการเลือกบ้านที่ตรงกับความต้องการและไลฟ์สไตล์ของคุณจึงสำคัญ บทความนี้ให้คำแนะนำแก่ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านในโตเกียว เพื่อช่วยคุณเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับตัวคุณ
1. บ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์ในญี่ปุ่น
1-1 เกี่ยวกับบ้านเดี่ยวในญี่ปุ่น
โดยทั่วไป บ้านเดี่ยวหมายถึงที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับครอบครัวเดียว มันแยกออกจากบ้านอื่นทางกายภาพ ไม่มีผนังหรือเพดานที่ใช้ร่วมกัน ดังนั้นในแง่ของเสียงและความเป็นส่วนตัว จึงมีข้อได้เปรียบมากกว่าที่พักอาศัยรวม ในบ้านเดี่ยว คุณจะเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและตัวอาคาร คุณสามารถทำสวน เลี้ยงสัตว์เลี้ยง และปรับปรุงบ้านตามใจชอบ ไม่เหมือนกับอพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับการบำรุงรักษา แต่คุณต้องเก็บเงินไว้ล่วงหน้าสำหรับค่าใช้จ่ายใหญ่ ๆ เช่นการซ่อมหลังคาและผนังภายนอก หรือการเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุด บ้านเหล่านี้มักสร้างจากโครงไม้หรือโครงเหล็กเบา ห้องน้ำมักจะมีอ่างอาบน้ำและฝักบัวรวมกัน ส่วนห้องสุขามักจะแยกออกจากกัน
1-2 เกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ในญี่ปุ่น
ในญี่ปุ่น สิ่งที่ชาวอเมริกันเรียกว่า "condominiums" และชาวอังกฤษเรียกว่า "apartments" หรือ "flats" จะถูกเรียกว่า "マンション（mansion）" นี่อาจทำให้ชาวต่างชาติสับสน เพราะในภาษาอังกฤษ "mansion" มักหมายถึงบ้านหรูใหญ่ นักพัฒนาชาวญี่ปุ่นเริ่มใช้คำนี้เพื่อเพิ่มความหรูหราให้กับอาคารรวมขนาดใหญ่เหล่านี้ ในบทความนี้ เราจะใช้คำว่า "อพาร์ตเมนต์" เพื่ออ้างถึง "マンション（mansion）" ของญี่ปุ่น
ความแตกต่างหลักระหว่างบ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์คือรูปแบบการเป็นเจ้าของ ในอพาร์ตเมนต์ คุณจะเป็นเจ้าของยูนิตของคุณเอง แต่พื้นที่ส่วนกลางเช่นทางเดิน ระเบียง และทางเข้า จะเป็นพื้นที่ที่ใช้ร่วมกัน ผู้อยู่อาศัยต้องปฏิบัติตามกฎการจัดการเพื่อความเป็นอยู่ร่วมกันอย่างสงบสุข มีค่าธรรมเนียมการจัดการและกองทุนซ่อมแซมรายเดือน ซึ่งใช้ในการซ่อมแซมขนาดใหญ่ ผู้จัดการมักถูกจัดให้ดูแลทำความสะอาดและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง อพาร์ตเมนต์มักสร้างจากคอนกรีตเสริมเหล็ก ทำให้มีความทนทานต่อไฟและแผ่นดินไหวได้ดี และยังมีแนวโน้มที่จะเก็บเสียงได้ดีอีกด้วย
2. หกมุมมองในการเลือกอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเดี่ยวในโตเกียว
2-1 มูลค่าสินทรัพย์และความง่ายในการขาย
ขณะที่ตรวจสอบแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงโตเกียวในอดีตพบว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ทำให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่าการซื้อบ้านเดี่ยว ข้อมูลที่เผยแพร่โดยองค์กรการแห่งทางภาคตะวันออกของญี่ปุ่นแสดงให้เห็นว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์มือสองได้ต่อเนื่องในช่วงหลังจากปี พ.ศ. 2556 โดยเพิ่มขึ้นเกือบ 1.9 เท่าจากปี พ.ศ. 2556 ในขณะเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวมือสองเพิ่มขึ้น 1.3 เท่า หมายความว่า อพาร์ทเมนท์มีอัตราการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ที่เหนือกว่า
นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวมีความคล่องตัวสูงกว่าในส่วนของอพาร์ตเมนต์ เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว ข้อมูลปี 2023 แสดงให้เห็นว่ามีการซื้อขายอพาร์ตเมนต์มือสองในเขตมหานคร 35,987 รายการ ในขณะที่มีการซื้อขายบ้านเดี่ยวมือสองเพียง 12,871 รายการ ซึ่งหมายความว่ามีการซื้อขายอพาร์ตเมนต์เกือบ 2.8 เท่าของบ้านเดี่ยว
จากข้อมูลนี้เห็นได้ว่าอพาร์ตเมนต์ขายได้ง่ายกว่าและเปลี่ยนเป็นเงินสดได้รวดเร็วกว่า หากคุณคาดว่ามีความเป็นไปได้สูงที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต การซื้ออพาร์ตเมนต์อาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์มือสอง หากการจัดการหรือการบำรุงรักษาอาคารมีปัญหา การขายจะยากขึ้น ดังนั้นเมื่อพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์มือสอง การตรวจสอบสภาพการจัดการและการบำรุงรักษาเป็นสิ่งสำคัญ
2-2 ความยืดหยุ่น
ถ้าคุณวางแผนที่จะอยู่อาศัยระยะยาวโดยไม่คิดจะขาย การซื้อบ้านเดี่ยวเป็นตัวเลือกที่แนะนำ คุณสามารถปรับปรุงเปลี่ยนแปลงแผนผังได้ และหากอาคารเก่าหรือได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติ คุณสามารถตัดสินใจสร้างใหม่หรือขายที่ดินได้เอง นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญเมื่อเทียบกับการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ แม้ว่าอาคารจะสูญเสียมูลค่าเนื่องจากเก่า แต่ที่ดินจะไม่สูญเสียมูลค่า ซึ่งทำให้มูลค่าทรัพย์สินสุดท้ายมักจะสูงกว่าอพาร์ตเมนต์
2-3 การตั้งครอบครัว
การมีลูกในครอบครัวมีผลกระทบมากในการเลือกที่อยู่อาศัย ครอบครัวที่มีเด็กเล็กอาจต้องการพื้นที่เพียงพอให้เด็กวิ่งเล่นอย่างอิสระ และต้องการพื้นที่สีเขียวอย่างใกล้ชิด เช่น สวนสาธารณะ เพื่อให้สามารถมีการดำเนินชีวิตที่อิสระได้ ในกรณีนี้ บ้านเดี่ยวที่มีสวนและสามารถเปลี่ยนแปลงแบบผังได้ตามสะดวกจึงเหมาะสมกว่าอพาร์ทเมนต์
ในขณะเดียวกัน หากคู่สมรสทำงานพร้อมกันและต้องการอยู่ในใจกลางเมืองอย่างสะดวก การซื้อคอนโดมิเนียมที่ใกล้การเดินทางและมีสถานที่ตั้งที่ดีเป็นอย่างดี ไม่ต้องใช้เวลาในการบริหารจัดการตึกหรือทำความสะอาดและมีกล่องรับส่งพัสดุติดตั้งไว้หลายที่ จึงทำให้คู่สมรสที่มีงานต่างๆที่ยุ่งยากไม่ต้องรู้สึกวุ่นวาย
2-4 ตำแหน่งที่ตั้ง
ที่ตั้งที่สามารถเดินทางไปมาสะดวกถึงสถานที่ที่ใช้บริการบ่อย เช่น ที่ทำงานหรือโรงเรียน โรงพยาบาล ร้านขายของชำ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ คือหนึ่งในเงื่อนไขที่ทำให้มีความสะดวกในการอยู่อาศัย เช่นที่อยู่ของอพาร์ทเมนต์ในกรุงโตเกียวจะอยู่ใกล้สถานีมากกว่าบ้านเดี่ยว และมีการโฆษณาความสะดวกในหลายแห่ง บ้านเดี่ยวมักจะตั้งอยู่ในบริเวณที่เงียบสงบ แต่ไม่ได้ทุกกรณี หากคุณคิดถซ่อนตัวสามารถเลือกอพาร์ทเมนต์ได้ดีกว่า
2-5 ความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน
ไม่ว่าจะเลือกที่จะอยู่ในอพาร์ทเมนต์หรือบ้านเดี่ยว ความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้านก็จะเกิดขึ้นเป็นบางความความสัมพันธ์ โดยเฉพาะในอพาร์ทเมนต์ที่มีหลายครอบครัวที่อาศัยอยู่ จะมีการเชื่อมต่อกับเพื่อนบ้านที่ใกล้ชิดและความเสียงสะท้อนในปัญหาต่างๆ บ้านเดี่ยวก็อาจมีปัญหาจากเพื่อนบ้านบ้าง แต่อาคารต่างหากจะอยู่ในบริเวณที่เป็นส่วนตัว เสียงก็จะน้อยลงเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนต์
2-6 การป้องกันอาชญากรรมและการป้องกันภัยธรรมชาติ
จากจำนวนของจุดที่สามารถเข้าบ้านได้มากนั้น อพาร์ทเมนท์มีความปลอดภัยสูงกว่าบ้านเดี่ยวได้ โดยเฉพาะเมื่อมีผู้ดูแลอยู่ตลอดเวลา และมีระบบล็อกอัตโนมัติและกล้องวงจรปิดเป็นสิ่งอันที่พร้อมใช้ในส่วนร่วม อพาร์ทเมนท์จึงเป็นที่ปลอดภัยที่ดีที่สุดในด้านนี้
นอกจากนี้ในด้านการป้องกันภัยภัยธรรมชาติ การสร้างด้วยคอนกรีตเสริมเหล็กที่เป็นที่นิยมในอพาร์ทเมนท์มีความเสียหายจากแผ่นดินไหวน้อยกว่าบ้านไม้ที่เป็นที่นิยมในบ้านเดี่ยว และผู้คนมักตกค้างกับบ้านเดี่ยวมากกว่าอพาร์ทเมนท์เมื่อพิจารณาถึงความเสียหายจากแผ่นดินไหว
อีกทั้งที่อยู่ในบ้านเดี่ยวมักมีความหนาแน่นของอาคารสูง ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงในการเกิดไฟไหม้ที่สามารถเกิดได้ โดยที่อพาร์ทเมนท์ที่สร้างด้วยคอนกรีตเสริมเหล็กมีความทนทานทั้งในด้านความทนทานและการต้านไฟไหม้ จึงสามารถบอกได้ว่าด้านการป้องกันภัย อพาร์ทเมนท์นั้นมีข้อได้เปรียบมากกว่าบ้านเดี่ยว
3. ราคาของบ้านเดี่ยวและอพาร์ทเมนท์ ซึ่งอยู่ถูกกว่า?
ไม่ว่าจะเป็นในกรุงโตเกียวหรือไม่ก็ตาม ราคาที่อยู่ซึ่งคำนวณจากที่ตั้ง อายุการก่อสร้าง การวางแผนและสถานการณ์ตลาด ซึ่งเป็นปัจจัยที่ซับซ้อนที่มีผลต่อราคาของที่อยู่นั้น ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในพื้นที่ประมาณ 6,341 ล้านเยนในปี 2022 แต่บ้านเดี่ยวใหม่ในเฉลี่ยมีราคาประมาณ 4,312 ล้านเยน หากยึดว่าเฉพาะในกรุงโตเกียว ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่จะสูงกว่าอีกด้วย สาเหตุหลักที่ทำให้อพาร์ทเมนท์มีราคาเฉลี่ยสูงกว่าบ้านเดี่ยวคือ ส่วนใหญ่อพาร์ทเมนท์จะตั้งอยู่ในที่ดีที่สุดของใจกลางเมืองหรือใกล้สถานีมากขึ้น ในขณะที่บ้านเดี่ยวมักจะตั้งอยู่ห่างจากเมืองใหญ่ที่คึกคักอยู่บ้าง
แน่นอนว่าหากต้องการสร้างอาคารขนาดเท่ากัน ในที่ตั้งเดียวกันในกรุงโตเกียว ราคาที่ดินทำให้บ้านเดี่ยวมีราคาสูงกว่าอย่างมาก ดังนั้น การเลือกที่อยู่ของอพาร์ทเมนท์หรือการเลือกบ้านเดี่ยวที่ใหญ่กว่าในราคาเท่าๆ กันจึงเป็นเรื่องของค่าเสียหาย
4. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่มีปัญหามากกว่า?
ไม่ว่าจะเป็นประเภทที่พักอาศัยที่ซื้อ การบำรุงรักษาสำหรับสิ่งก่อสร้างจะต้องใช้ค่าใช้จ่าย ในกรณีของอพาร์ทเมนท์ มีการเก็บเงินสำหรับฟองเงินซ่อมแซมและค่าบริหารจัดการทุกเดือน แต่ในกรณีของบ้านเดี่ยว หากเก่าขึ้น การซ่อมแซมจึงจำเป็น โดยจะเห็นได้ว่าทั้งสองแบบอาจมีค่าใช้จ่ายเท่ากัน อย่างไรก็ตาม การพิจารณาด้านการจอดรถมักจะทำให้บ้านเดี่ยวมีข้อได้เปรียบ ในกรุงศรีมุมเมื่อพูดถึงค่าใช้จ่ายสำหรับที่จอดรถก็อาจจะต้องใช้เป็นหลายหมื่นบาทต่อเดือน และบ้านที่ไม่มีที่จอดรถหรือจำนวนไม่เพียงพอก็ไม่น้อย
ต่อไปนี้คือค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาหลักๆ：
- ค่าใช้จ่ายในการจัดการ: ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการบริหารจัดการอพาร์ทเมนท์
- ค่าฝากสำรองซ่อมบำรุง: ค่าใช้จ่ายที่ผู้อาศัยอพาร์ทเมนท์จ่ายทุกเดือนเพื่อเตรียมการซ่อมบำรุงแผนการ
- ค่าซ่อมบำรุง: ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงบ้านเช่นซ่อมผนังภายนอกและภายใน
- ค่าจอดรถ: ค่าเช่าที่จอดรถ
- ภาษีสินทรัพย์: ภาษีที่เรียกเก็บต่อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีการวางแผนเมือง: ภาษีที่เรียกเก็บต่อบ้านในพื้นที่เมือง
- เบี้ยประกัน: ค่าประกันที่เตรียมไว้เมื่อเกิดเหตุเช่น ไฟไหม้หรือแผ่นดินไหว (ตัวอย่าง เช่น ประกันไฟไหม้ ประกันแผ่นดินไหว)
ค่าใช้จ่ายในการรักษาบ้านเดี่ยวและอพาร์ทเมนท์
7. พื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับบ้านเดี่ยวและอพาร์ทเมนท์
หากคุณได้ตัดสินใจที่จะอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่รู้สึกถูกใจแล้ว การศึกษาแนวโน้มทรัพย์สินในพื้นที่ดังกล่าวจะทำให้คุณตัดสินใจระหว่างการซื้อบ้านเดี่ยวหรืออพาร์ทเมนท์ได้ง่ายขึ้น เมื่อมีพื้นที่ที่ต้องการแล้ว คุณสามารถค้นหาต่อด้วยเงินทุนและการตั้งแผนเพิ่มเติม เมื่อมีอพาร์ทเมนท์มากมายในพื้นที่ที่คุณต้องการ มีโอกาสที่จะพบสิ่งที่ใช่อย่างมาก
นอกจากนี้ยังมีวิธีการเลือกประเภททรัพย์สินที่เหมาะสมจากลักษณะพื้นที่ด้วย หากคุณต้องการอยู่ในใจกลางเมืองแม้จะค่อนข้างมีราคาสูง ควรพิจารณาอพาร์ทเมนท์ที่ใกล้กับใจกลางเช่น ย่านชิโยดะ, ย่านซานโตคุ, ย่านมินาโท, ย่านชิบูยะ, และย่านชินจูกุ อพาร์ทเมนท์ในพื้นที่เหล่านี้มีความคุ้มค่าทางการเงินสูงมาก และในปีสิบกว่าปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่จะเพิ่มค่าได้ตลอดเวลา ทำให้มีความคงทนของมูลค่าทรัพย์สิน
ในทำนองเดียวกัน ถ้าคุณต้องการที่จะมีความสงบสุขในการอาศัยอยู่ ควรพิจารณาบ้านเดี่ยวที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เช่น สุริยา นรีมะ, เซนมะ, ซูกิเนะ, อิตาบาชิ, ที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้ง่ายและมีพื้นที่เขียวสวนมากมาย
เพราะฉะนั้น การศึกษาลักษณะเฉพาะของพื้นที่ต่างๆ ในกรุงโตเกียว อาจจะทำให้ยากต่อคนที่ไม่ค่อยรู้จักญี่ปุ่นมาก เมื่อมีความจำเป็น คุณควรเริ่มต้นด้วยการติดต่อสอบถามหลายๆ ตัวแทนบน Japan-Property ซึ่งมีคุณสมบัติและความน่าเชื่อถือสูง และเลือกตัวแทนที่เหมาะสมสำหรับคุณ เพื่อที่จะได้ซื้อบ้านในญี่ปุ่นตามที่คุณต้องการและให้การใช้ชีวิตในเมืองได้แบบเต็มความสุข
16 พฤษภาคม 2567