外國人在東京、大阪、京都如何開始Airbnb(民宿)業務？
隨著新冠病毒疫情的結束和近期日元貶值的影響，訪問日本的外國遊客數量已恢復到疫情前的水平。因此，日本對Airbnb等民宿的需求再次增加。
我們在這篇博客中介紹了由於日元急劇貶值，外國投資者在日本房地產購買活動的增加，這一趨勢也同樣適用於民宿物業，許多外國投資者據說正在進入日本的民宿業務。
本文將介紹外國人在日本運營民宿所需的手續等。
如果在毫無知識的情況下開始運營民宿，可能會在不知不覺中觸犯法律。想要在東京、大阪、京都等熱門城市開始Airbnb業務的人士，請參考本文。
在外國遊客增加的日本，Airbnb是否容易成功？
除了新冠病毒疫情的結束，日本的日元貶值趨勢也為外國遊客的急劇增加提供了助力。根據觀光廳公佈的數據，2023年外國遊客的住宿人數約為1億1,434萬，恢復到疫情前的水平。
如下表所示，與前一年2022年相比，住宿人數急劇增加。此外，東京都和福岡縣的外國遊客住宿人數與2019年相比也呈現增加趨勢，因此對Airbnb等住宿設施的需求很高。
如下表所示，外國遊客的國籍中，韓國、台灣、中國的亞洲國家佔據了前三位，美國以1,039萬人位居第四。相比2019年，澳大利亞、新加坡、加拿大的住宿人數也有所增加。由於訪日外國人的數量呈上升趨勢，使用Airbnb進行民宿投資將非常有前景。
出典：
觀光廳｜住宿旅行統計調查（2023年全年數據）
日本的民宿有三種經營形式
民宿在日本有三種形式。在開始日本的民宿業務之前，了解這三種形式，並確定哪種形式適合您的業務是非常重要的。
1. 住宅宿泊事業法（新民宿法）
住宅宿泊事業法（新民宿法）是2018年6月剛剛實施的法律，是開始民宿業務的最低門檻方法。與傳統的旅館業法規定的酒店、旅館營業、簡易宿所營業等不同，它規定了短期出租住宅的新型住宿業務。
根據新民宿法，可以通過較少的限制和簡便的手續，合法地開辦和運營民宿業務。雖然有客房面積和是否需要委託管理公司的規定，但最顯著的特點是每年的營業天數限制在180天以下。
此外，新民宿法允許市區町村制定自己的規則，因此，如果您已經決定了民宿運營的區域，請事先與相關市區町村確認。例如在東京都新宿區，僅在住宅專用區內，星期一中午至星期五中午期間不允許經營民宿。另一個例子是在京都市，原則上在住宅專用區內的營業僅允許在1月15日中午至3月16日中午期間。
2. 旅館業法（簡易宿所營業）的營業許可
旅館業法是1948年實施的法律。旅館業法規定的營業形式分為以下三種。
在上述形式中，適合民宿的是“簡易宿所營業”。住宅宿泊事業法的民宿業務是將住宅提供為住宿設施，而旅館業法下的“簡易宿所”則是以商業設施的形式經營旅館。
“簡易宿所營業”不需要像旅館、酒店營業那樣設立前台。此外，最大的優點是沒有“180天以內”的營業天數限制。
然而，根據旅館業法，為了確保安全，必須安裝緊急照明和消防設備，這要求安裝普通住宅沒有的設備。需要獲得都道府縣知事的許可，並且要通過嚴格的審查。對於建築物有要求，購買物業後可能會出現“這棟建築物不能獲得簡易宿所營業許可”的最糟情況，因此建議在申請營業許可之前諮詢有經驗的行政書士。
3. 國家戰略特區法（特區民宿）
最後一種是“特區民宿”。“國家戰略特區”是日本的國策，目的是“打造全球最適合商業環境的地區”。東京、大阪、福岡、仙台等幾個城市被指定為“國家戰略特區”，在這些特區內進行大膽的放鬆管制和稅收優惠。
因此，在國家戰略特區內，被指定為特區民宿的自治體，旅館業法的規定有所放鬆，可以更簡便地經營民宿業務。與住宅宿泊事業法不同，沒有年度營業天數的限制，旅館業法要求的標準也部分放鬆。
但是，需要注意的是，一些自治體通過條例制定了更嚴格的標準，有些公寓管理規約禁止將物業用作民宿。
截至2024年6月，被指定為特區民宿的地區如下。
- 東京都大田區
- 千葉市
- 新潟市
- 北九州市
- 大阪府
- 大阪市
- 八尾市
- 寝屋川市
國家戰略特區法實施之初，最低住宿天數為6晚7天，但目前要求已放寬至至少2晚3天。如果您希望在特區內開始民宿運營，請積極利用這一制度。
出典: 國家戰略特區｜特區民宿介紹
外國人如何在日本開始Airbnb等民宿業務
外國人要在日本開始Airbnb等民宿業務，除了三種許可外，還可能需要為民宿經營獲取簽證。
1. 如果您是日本非居住者
日本非居住的外國投資者可以委託民宿管理公司來運營民宿。
近年來，越來越多的投資者利用Airbnb在日本運營民宿，因此，首先聯繫可以應對外國人的房地產代理、行政書士或民宿管理公司。除了提供在日本開始民宿業務的知識外，還可以根據您的偏好區域和預算推薦合適的民宿物業。
2. 如果您希望居住在日本並進行民宿業務
在許多國家，通過投資當地公司、房地產或國家項目可以獲得“投資者簽證”。然而，日本目前沒有類似的投資者簽證。
*東京和大阪等地正在向政府建議創建“投資者簽證”，未來可能會出現投資者簽證。
因此，外國人如果希望在日本設立公司並開始民宿或房地產投資等業務，需要獲得“經營管理簽證”。為了申請經營管理簽證，必須提交商業計劃書，因此建議諮詢提供文件準備和行政手續支持的民宿管理公司。
此外，僅購買房地產並將所有運營交給管理公司的形式被視為“投資”，無法獲得經營管理簽證。經營管理簽證是為在日本經營業務而授予的許可證。
開始民宿業務時，請諮詢熟悉民宿許可申請和外國公司設立的行政書士。
如果外國人在日本開展民宿業務，推薦“簡易宿所”
外國投資者關注日本的Airbnb的原因之一是歐美國家對民宿監管的加強。隨著國外民宿進入條件變得嚴格，外國投資者湧向監管較松的日本。
然而，任何房地產投資都不容易獲得穩定的收益。儘管與海外相比，日本的民宿監管較松，但法律規定的營業天數限制等使得運營變得困難。
因此，儘管開始民宿業務和獲得許可的手續複雜，對符合條件的物業要求更高，但如果能獲得營業許可，旅館業法中的“簡易宿所營業”可能是最佳解決方案。與有限制在180天內的“新民宿法”相比，簡易宿所營業更容易獲得穩定的收益。此外，儘管特區民宿更容易開始，但由於區域有限，競爭激烈，無法保證輕鬆獲得收益。
如果滿足各種條件，“簡易宿所”可以在札幌、東京、大阪、京都、福岡、沖繩等外國人熱門區域開展民宿業務。因此，外國人在日本開始民宿業務，“簡易宿所”被認為是最容易進入並能獲得穩定收益的選擇。
利用日本的Airbnb運營民宿的三個熱門區域
對於想在日本開始Airbnb的人，介紹三個受外國遊客歡迎的區域。這些地方的房地產價格尚未達到頂峰，值得考慮。
1. 京都
京都在外國遊客住宿人數上排名日本第三，2023年外國遊客住宿人數達到1,212萬人。由於有清水寺和二條城等眾多歷史建築，不僅受到鄰近國家如台灣、香港、中國和韓國的歡迎，還深受歐美等世界各地遊客的喜愛。
特別是京都站周邊，有新幹線經過，交通便利，是開始Airbnb民宿業務的推薦地點。此外，可以盡情享受傳統京都街景的祇園、東山區域也是不可錯過的地方。特別是“町屋”這種兩層木結構住宅的民宿需求量大，穩定收益可期。
2. 北海道
位於日本最北部的北海道，2023年外國遊客住宿人數達677萬人，排名第四。在北海道，連續六年地價上漲率全國第一的二世古是著名的滑雪度假區，房地產需求高。
被稱為“第二個二世古”的富良野在冬季吸引了許多追求粉雪的外國遊客，春夏季則以富田農場的薰衣草田等觀光景點而備受關注。與二世古相比，房地產價格約為其三分之一到四分之一，值得考慮在此投資，期望幾年後的回報。
3. 福岡
福岡在2023年外國遊客住宿人數達473萬人，排名國內第五。與疫情前的2019年相比，增長了11.2%，是外國遊客增加的潛力地區。
作為亞洲的門戶，福岡機場和博多港功能強大，特別是來自韓國的遊客佔總數的60%。九州新幹線經過的博多站周邊和福岡市最大的繁華街天神、中洲區域，商業和遊客流動不斷，住宿需求高。
此外，截至2023年11月，福岡市酒店和旅館的客房入住率為81.2%。2023年12月全國平均入住率為57.5%，使用Airbnb運營民宿可期待吸引大量遊客入住。
2024年7月8日