在東京進行房地產投資！適合买公寓的六個中心區的魅力是什麼？
以前，在文章“東京購買公寓前需了解的區域劃分”中，我們簡要介紹了東京的5個中心區，但這次我們將詳細解釋東京房地產市場中特別值得注意的“都心3區”、“都心5區”和“都心6區”的地區。這些地區在全球投資者中特別受歡迎，是在東京購買公寓或進行房地產投資時必須考慮的候選地。請參考本文，幫助您在日本購置房產。
由於無法獲得有關東京房地產市場的信息，居住在海外的一些人可能會猶豫不決，不敢投資。在本文中，我們將向那些考慮在東京購置公寓作為房地產投資的外國人介紹“都心3區”、“都心5區”和“都心6區”的劃分，以及每個區的特點和魅力。
在比較以“都心6區”為中心的東京23區新建和二手公寓的價格趨勢的同時，我們還將介紹被認為有助於地價上升的大規模再開發正在進行的地區。請參考這些信息。
東京房地產市場中常用的都心3區、5區、6區是什麼？
東京有23個特別區，但其中政府機關和企業總部集中的地區被稱為“都心〇區”。以下是分別對應於都心3區、5區和6區的區：
- 都心3區：千代田區、中央區、港區
- 都心5區：都心3區+新宿區、澀谷區
- 都心6區：都心5區+文京區
特別是由“千代田區”、“中央區”和“港區”組成的都心3區，集中有政府機構、大型企業總部和金融機構。東京23區內的上市公司總部數TOP3是都心3區，國會大廈和警視廳等也位於此，是日本的政治和經濟中心。
再加上作為年輕人街區的流行發源地，同時也是高級住宅區的“澀谷區”和擁有世界最大利用者數的新宿站的“新宿區”，合稱為“都心5區”。
此外，近年來，增加了擁有東京大學總部和根津神社、護國寺等歷史悠久的神社寺廟的“文京區”，於是也開始使用“都心6區”這一表述。文京區有許多安靜的住宅區，氛圍寧靜，是一個受歡迎的地區。
東京房地產投資中受歡迎的都心6區的特點
東京的都心6區是不動產投資的熱門公寓集中區域。這裡將分別解釋都心6區的特點。
1. 千代田區
除了東京站，還有國會大廈、內閣總理大臣官邸和最高法院等，是日本的政治經濟中心。千代田區是東京23區中人口最少的，但由於有很多人通勤上班或上學，白天人口增加約13倍，達到903,780人。
雖然這裡有很多辦公樓，但住宅物業很少。然而，由於有許多政府機構和大公司的總部，這一地區的住房需求很高。千代田區是東京房租水平最高的地區之一，房地產投資可以期待穩定的收益。
2. 中央區
地理上幾乎位於東京23區的中央，且作為經濟和文化中心而得名為“中央區”。特別是八重洲和日本橋地區，自江戶時代以來一直繁榮為商業中心。東京證券交易所和日本銀行所在地的這個地區，在日本經濟中發揮著重要作用。
此外，中央區擁有銀座和日本橋等日本代表性的繁華街區，遍布高級品牌店和餐廳，可以享受購物和美食。可以過上精緻的都市生活，由於其高便利性，作為居住地也非常受歡迎。
交通也十分便利，許多東京地鐵線路穿過中央區，不僅可以順利到達鄰近的千代田區和港區，還能順暢到達新宿區和澀谷區等東京主要地區，無論是商務、休閒還是日常生活，都能過得非常舒適。
3. 港區
港區將精緻的高級住宅區、充實的商業設施和作為商業中心的元素高水平融合，成為國內外富裕人士青睞的熱門地區。區內聚集了許多電視台、廣告代理公司、國際企業的日本總部和大使館。
此外，還可以在六本木之丘、東京中城、2023年開業的麻布台之丘等大型綜合設施中享受購物和娛樂。此外，還有許多高級餐廳、酒吧和俱樂部，可以享受豐富的夜生活，這也是其魅力所在。
在港區內，特別是高級公寓林立的“麻布（Azabu）·青山（Aoyama）·赤坂（Akasaka）”，其首字母被稱為“3A”的品牌地區。此外，自2003年六本木之丘開業以來，加上六本木（Roppongi）的首字母，也被稱為“3A+R”，作為地價上漲的中心而聞名，這個地區的房地產被認為具有高資產性。
此外，2020年在JR山手線的品川站和田町站之間新設的“高輪Gateway站”開業，使得前往鄰近地區的交通更為便捷。近年來，隨著鄰近的品川站周邊地區的再開發，周邊地區的地價也持續上漲。
4. 新宿區
新宿區擁有巨大的新宿站，其日均乘客量居世界第一。南口設有大型交通樞紐“巴士新宿”，是連接地方和東京的要地。
西新宿地區雖然是辦公樓林立的商務區，但也有作為都市綠洲廣受歡迎的新宿中央公園，自然環境豐富，居住環境優越。此外，由於高田馬場站周圍有許多大學和職業學校，因此建議投資學生公寓。
辦公室和餐飲店非常多，居住者主要是20-30歲的單身人士。截至2024年4月，新宿區有43691名外國居民，是東京23區中最多的。由於日本適合外國人居住的出租房屋較少，預計未來需求仍將保持高位，是一個值得關注的投資區域。
5. 涉谷區
涉谷區一直以來以時尚、美食、音樂、娛樂等青年潮流發源地而聞名。但近年來，隨著大規模的重建，除了商業設施，大量的辦公物業也在供應中，逐漸轉變為一個成熟的城區。特別是涉谷站周邊的重建正在進行中，預計未來地價將繼續上漲。
涉谷站周邊、原宿、表參道吸引了許多來自國內外的遊客，每天都充滿了節日般的熱鬧氛圍。同時，涉谷區內還有松濤、廣尾、惠比壽、代官山、代代木上原等安靜的高級住宅區。代代木公園、明治神宮、新宿御苑等大型自然景觀也是吸引人的亮點，使人們在繁華的都市中也能感受到寧靜的自然。
根據涉谷區進行的居民意識調查，表示“想搬出涉谷區”的居民不足5%，顯示出高水平的滿意度和人氣。這些因素使得涉谷成為購買投資出租公寓或第二住所的吸引區域。
參考來源：涉谷區｜令和4年度 涉谷區 區民意識調查報告
6. 文京區
近年來，「核心6區」一詞開始使用，將文京區添加到「核心5區」，使其成為一個備受關注的區域。與之前介紹的核心5區相比，文京區的氛圍有所不同，更偏向於居住區，而不是商業或商務區。
文京區的優勢在於其與新宿區和千代田區的優越交通連接。該區域以高學生租賃需求為特點，擁有眾多教育機構，如東京大學和各類職業學校。這裡的教育環境完善，治安良好，吸引了家庭的住房需求。在核心6區中，文京區的投資型公寓相對價格較低。能夠瞄準從學生到家庭的廣泛住戶，是在文京區進行房地產投資的一個關鍵優勢。
東京新舊公寓的平均價格
東京的中心六區因土地價格高昂而聞名，該地區的房地產被認為是高資產性的。在這裡，讓我們一起探討東京23個特別區內新舊公寓的平均價格排名，了解價格趨勢和中心六區的地位。
1. 東京23區新公寓的平均價格
如下表所示，東京23區新公寓的平均價格前十名全部位於中心六區。
東京23區的新建公寓平均價格以約3.6億日元位居榜首的港區遙遙領先，其次是千代田區（約2.3億日元）和新宿區（約2.1億日元）。在每平方米單價方面，千代田區以267.0萬日元/平方米領先，而新宿區在單價方面與前期相比增長了155.2%，為最高。目前都心6區的新建公寓房地產價格呈上升趨勢，投資可能獲得高回報。
來源：LIFULL株式會社 "東京23區新建公寓的平均價格"
2. 東京23區二手公寓平均價格
不僅限於新公寓，東京23區的二手公寓平均價格排名中，都心6區也進入了前10位。
東京23區的平均價格為88.34萬日元，排名第一的千代田區幾乎是這個數值的兩倍。此外，都心6區的平均價格超過1億日元，顯示出這些地區的房地產價值尤為高昂。即使是二手房，都心6區的公寓依然保持高資產價值，非常適合投資。
來源：HowMa｜【2024最新版】東京23區公寓價格全面報告！哪些區在東京比較便宜？哪些區比較昂貴？
計劃中的大規模房地產再開發區域
了解您正考慮購買公寓的區域未來潛力，對房地產投資至關重要。在這裡，我們討論了截至2024年6月，在東京中心六區內正在進行大規模再開發項目的區域。
1. 港區
在港區，"麻布台Hills"於2023年11月開業。該開發項目包括約1400個住宅單位，可容納約3500名居民，以及預計將雇用約20,000人的辦公室。預計將大力促進周邊地區的活化。
此外，"六本木5丁目西地區再開發"計劃正在進行中，被譽為第二個六本木Hills。該項目旨在建設以高層建築為核心的綜合辦公、住宅、商業設施、文化機構和公園。項目面積約80,000平方米，總建築面積約1.08百萬平方米，是一項龐大的再開發項目，計劃於2025財年開工，2030年完成。
先前，當六本木Hills開業時，周邊地區（500米半徑內）的平均地價在五年內顯著上漲。隨著港區大規模再開發的進行，預計周邊地區的房地產價格將繼續上升。
2. 澀谷區
澀谷站周邊自2012年以來，多個重新開發項目正在進行中，旨在以「娛樂SHIBUYA」為理念，向世界展示新的商業和文化項目。
原定建設中的「Shibuya Sakura Stage」於2023年11月竣工，各種商店已開始營業。總建築面積約255,000平方米，是一個龐大的綜合設施，集辦公室、商業空間、服務公寓和住宅於一體。
Shibuya Sakura Stage主要由三座建築組成：SHIBUYA Tower、Central Building和SAKURA Tower。這三棟建築的辦公租賃面積總計約100,000平方米，標誌著澀谷站區域重新開發中辦公空間供應量最大。
此外，澀谷區的一項重大重新開發項目計劃於2024財政年度在宮益坂下交叉口角地展開，並計劃於2028財政年度完成。這一重新開發項目將分為三個區塊（A、B、C）。A區塊將建造一棟高達33層、總高度約180米的建築，主要設有中層辦公室，上層設有酒店，下層設有可容納國際會議等大型多功能廳的設施。B區塊位於宮益坂下和坂上交叉口對面的澀谷Hikarie旁，主要包括商店等商業設施。此外，該重新開發項目還將包括地下廣場和地面行人通道，以便於在宮益坂下和坂上之間約20米的高差處實現平穩的移動。
圖片來源：城市規劃概述（草案）
3. 千代田區・中央區（東京站周邊）
2023年3月，東京站正前方開設了大型綜合商業設施「東京中城八重洲」。東京站周邊的常盤橋、八重洲、有樂町和日本橋地區正在進行十數個大規模的再開發項目。這些再開發項目的目標是打造「全球最適合業務的環境」。
這些再開發計劃的目標包括建立國際業務中心和促進全球新業務的創立。它們積極支持外國公司進入日本，鼓勵外國人在日本創業，與神奈川縣的橫濱市和福岡縣的福岡市競爭。
這些再開發項目中最受關注的是「火炬塔（B棟）」，預計將在2028年完工，高達390米，成為日本最高的建築。它將設有商店、辦公室、豪華酒店以及位於高層的觀景設施，提供東京市內最高的觀景點。
在「東京中城八重洲」的旁邊，正在一個廣闊的2公頃地塊上進行另一個項目的建設，預計將於2028財政年度竣工。該項目將包括超高層大型綜合建築，設有商業設施、辦公室、劇院、為外國居民提供服務的服務式公寓以及為外國人開設的國際學校。
東京都心6區的公寓具有穩定需求
我們介紹了東京都內尤其受歡迎並且具高資產價值的中心六區。
在新冠疫情蔓延期間，遠程工作迅速擴展，一時增加了對於郊區寬敞物業的需求。然而隨著疫情趨緩，人們開始回歸交通便利的東京中心地段的公寓。東京都心六區的房產因其受歡迎和高資產價值，預計將長期保持穩定的需求。
除了日本本土需求外，近年來外國投資者的趨勢也顯示出，物業選擇標準從關注收益率轉向期待價格穩定和增值。儘管這一趨勢在中國、台灣和新加坡等亞洲國家的投資者中較為強勁，但最近也擴展到北美和歐洲的投資者。
此外，從短期角度看，暫時未見新建東京公寓和投資物業價格下跌的因素。
- 因日元貶值而增加的海外投資者
- 因通脹導致的公寓建設成本上升
- 日本特有的問題，如勞動力短缺
- 由於維持低利率政策而提高購買意願的上升趨勢
因此，此處介紹的東京都心六區房地產預計將繼續在未來保持高需求和穩定價格。
2024年6月26日