外国人在东京、大阪、京都如何开始Airbnb(民宿)业务？
随着新冠病毒感染症的结束和近期日元贬值的影响，访问日本的外国游客数量已恢复到疫情前的水平。因此，日本对Airbnb等民宿的需求再次增加。
我们在这篇博客中介绍了由于日元急剧贬值，外国投资者在日本房地产购买活动的增加，这一趋势也同样适用于民宿物业，许多外国投资者据说正在进入日本的民宿业务。
本文将介绍外国人在日本运营民宿所需的手续等。
如果在毫无知识的情况下开始运营民宿，可能会在不知不觉中违反法律。想要在东京、大阪、京都等热门城市开始Airbnb业务的人士，请参考本文。
在外国游客增加的日本，Airbnb(民宿)是否容易成功？
除了新冠病毒感染症的结束，日本的日元贬值趋势也为外国游客的急剧增加提供了助力。根据观光厅公布的数据，2023年外国游客的住宿人数约为1亿1,434万，恢复到疫情前的水平。
如下表所示，与前一年2022年相比，住宿人数急剧增加。此外，东京都和福冈县的外国游客住宿人数与2019年相比也呈现增加趋势，因此对Airbnb等住宿设施的需求很高。
如下表所示，外国游客的国籍中，韩国、台湾、中国的亚洲国家占据了前三位，美国以1,039万人位居第四。相比2019年，澳大利亚、新加坡、加拿大的住宿人数也有所增加。由于访日外国人的数量呈上升趋势，使用Airbnb进行民宿投资将非常有前景。
来源：
观光厅｜住宿旅行统计调查（2023年全年数据）
日本的民宿有三种经营形式
民宿在日本有三种形式。在开始日本的民宿业务之前，了解这三种形式，并确定哪种形式适合您的业务是非常重要的。
1. 住宅宿泊事业法（新民宿法）
住宅宿泊事业法（新民宿法）是2018年6月刚刚实施的法律，是开始民宿业务的最低门槛方法。与传统的旅馆业法规定的酒店、旅馆营业、简易宿所营业等不同，它规定了短期出租住宅的新型住宿业务。
根据新民宿法，可以通过较少的限制和简便的手续，合法地开办和运营民宿业务。虽然有客房面积和是否需要委托管理公司的规定，但最显著的特点是每年的营业天数限制在180天以下。
此外，新民宿法允许市区町村制定自己的规则，因此，如果您已经决定了民宿运营的区域，请事先与相关市区町村确认。例如在东京都新宿区，仅在住宅专用区内，星期一中午至星期五中午期间不允许经营民宿。另一个例子是在京都市，原则上在住宅专用区内的营业仅允许在1月15日中午至3月16日中午期间。
2. 旅馆业法（简易宿所营业）的营业许可
旅馆业法是1948年实施的法律。旅馆业法规定的营业形式分为以下三种。
在上述形式中，适合民宿的是“简易宿所营业”。住宅宿泊事业法的民宿业务是将住宅提供为住宿设施，而旅馆业法下的“简易宿所”则是以商业设施的形式经营旅馆。
“简易宿所营业”不需要像旅馆、酒店营业那样设立前台。此外，最大的优点是没有“180天以内”的营业天数限制。
然而，根据旅馆业法，为了确保安全，必须安装紧急照明和消防设备，这要求安装普通住宅没有的设备。需要获得都道府县知事的许可，并且要通过严格的审查。对于建筑物有要求，购买物业后可能会出现“这栋建筑物不能获得简易宿所营业许可”的最糟情况，因此建议在申请营业许可之前咨询有经验的行政书士。
3. 国家战略特区法（特区民宿）
最后一种是“特区民宿”。“国家战略特区”是日本的国策，目的是“打造全球最适合商业环境的地区”。东京、大阪、福冈、仙台等几个城市被指定为“国家战略特区”，在这些特区内进行大胆的放松管制和税收优惠。
因此，在国家战略特区内，被指定为特区民宿的自治体，旅馆业法的规定有所放松，可以更简便地经营民宿业务。与住宅宿泊事业法不同，没有年度营业天数的限制，旅馆业法要求的标准也部分放松。
但是，需要注意的是，一些自治体通过条例制定了更严格的标准，有些公寓管理规约禁止将物业用作民宿。
截至2024年6月，被指定为特区民宿的地区如下。
- 东京都大田区
- 千叶市
- 新潟市
- 北九州市
- 大阪府
- 大阪市
- 八尾市
- 寝屋川市
国家战略特区法实施之初，最低住宿天数为6晚7天，但目前要求已放宽至至少2晚3天。如果您希望在特区内开始民宿运营，请积极利用这一制度。
来源: 国家战略特区｜特区民宿介绍
外国人如何在日本开始Airbnb等民宿业务
外国人要在日本开始Airbnb等民宿业务，除了三种许可外，还可能需要为民宿经营获取签证。
1. 如果您是日本非居住者
日本非居住的外国投资者可以委托民宿管理公司来运营民宿。
近年来，越来越多的投资者利用Airbnb在日本运营民宿，因此，首先联系可以应对外国人的房地产代理、行政书士或民宿管理公司。除了提供在日本开始民宿业务的知识外，还可以根据您的偏好区域和预算推荐合适的民宿物业。
2. 如果您希望居住在日本并进行民宿业务
在许多国家，通过投资当地公司、房地产或国家项目可以获得“投资者签证”。然而，日本目前没有类似的投资者签证。
*东京和大阪等地正在向政府建议创建“投资者签证”，未来可能会出现投资者签证。
因此，外国人如果希望在日本设立公司并开始民宿或房地产投资等业务，需要获得“经营管理签证”。为了申请经营管理签证，必须提交商业计划书，因此建议咨询提供文件准备和行政手续支持的民宿管理公司。
此外，仅购买房地产并将所有运营交给管理公司的形式被视为“投资”，无法获得经营管理签证。经营管理签证是为在日本经营业务而授予的许可证。
开始民宿业务时，请咨询熟悉民宿许可申请和外国公司设立的行政书士。
如果外国人在日本开展民宿业务，推荐“简易宿所”
外国投资者关注日本的Airbnb的原因之一是欧美国家对民宿监管的加强。随着国外民宿进入条件变得严格，外国投资者涌向监管较松的日本。
然而，任何房地产投资都不容易获得稳定的收益。尽管与海外相比，日本的民宿监管较松，但法律规定的营业天数限制等使得运营变得困难。
因此，尽管开始民宿业务和获得许可的手续复杂，对符合条件的物业要求更高，但如果能获得营业许可，旅馆业法中的“简易宿所营业”可能是最佳解决方案。与有限制在180天内的“新民宿法”相比，简易宿所营业更容易获得稳定的收益。此外，尽管特区民宿更容易开始，但由于区域有限，竞争激烈，无法保证轻松获得收益。
如果满足各种条件，“简易宿所”可以在札幌、东京、大阪、京都、福冈、冲绳等外国人热门区域开展民宿业务。因此，外国人在日本开始民宿业务，“简易宿所”被认为是最容易进入并能获得稳定收益的选择。
利用日本的Airbnb(民宿)运营民宿的三个热门区域
对于想在日本开始Airbnb的人，介绍三个受外国游客欢迎的区域。这些地方的房地产价格尚未达到顶峰，值得考虑。
1. 京都
京都在外国游客住宿人数上排名日本第三，2023年外国游客住宿人数达到1,212万人。由于有清水寺和二条城等众多历史建筑，不仅受到邻近国家如台湾、香港、中国和韩国的欢迎，还深受欧美等世界各地游客的喜爱。
特别是京都站周边，有新干线经过，交通便利，是开始Airbnb民宿业务的推荐地点。此外，可以尽情享受传统京都街景的祇园、东山区域也是不可错过的地方。特别是“町屋”这种两层木结构住宅的民宿需求量大，稳定收益可期。
2. 北海道
位于日本最北部的北海道，2023年外国游客住宿人数达677万人，排名第四。在北海道，连续六年地价上涨率全国第一的二世古是著名的滑雪度假区，房地产需求高。
被称为“第二个二世古”的富良野在冬季吸引了许多追求粉雪的外国游客，春夏季则以富田农场的薰衣草田等观光景点而备受关注。与二世古相比，房地产价格约为其三分之一到四分之一，值得考虑在此投资，期望几年后的回报。
3. 福冈
福冈在2023年外国游客住宿人数达473万人，排名国内第五。与疫情前的2019年相比，增长了11.2%，是外国游客增加的潜力地区。
作为亚洲的门户，福冈机场和博多港功能强大，特别是来自韩国的游客占总数的60%。九州新干线经过的博多站周边和福冈市最大的繁华街天神、中洲区域，商业和游客流动不断，住宿需求高。
此外，截至2023年11月，福冈市酒店和旅馆的客房入住率为81.2%。2023年12月全国平均入住率为57.5%，使用Airbnb运营民宿可期待吸引大量游客入住。
2024年7月8日