在埼玉開始公寓投資：房地產市場的最新動向與推薦區域
隨著全球投資者對日本房地產的關注度不斷提高，作為東京通勤與就學族的居住區，埼玉縣備受矚目。本文將根據數據解釋在埼玉進行房地產投資的魅力與注意事項，並介紹埼玉縣內適合投資的區域。
即使您身處海外，難以獲取日本資訊，本文也能幫助您了解在埼玉購買投資公寓的優勢。我們還會介紹在埼玉進行房地產投資時，較容易獲得回報的推薦區域，請務必參考。
解讀作為東京臥城的埼玉縣
首先介紹埼玉縣的概況。埼玉縣是日本人口第五多的都道府縣，租賃需求旺盛，是房地產投資的理想區域。前往東京都的交通非常便利，特別是大宮與浦和等主要區域，可以在短時間內到達東京站與新宿站，對通勤與就學族非常方便。
此外，埼玉縣還是文化魅力的地區，作為「盆栽」文化的中心而聞名。埼玉市擁有世界首個公立盆栽美術館——「埼玉市大宮盆栽美術館」，並且在國際上也享有很高的評價。此外，武藏一宮冰川神社等歷史名勝眾多，對遊客也具有很大的吸引力。
1. 埼玉縣概況
埼玉縣位於日本關東地方的幾乎中央，周圍被一都六縣包圍，因此沒有海岸線。由於與日本首都東京都北部接壤，因此作為臥城非常受歡迎。
儘管縣的總面積在47個都道府縣中排名第39位，但人口在全國排名第五。縣政府所在地是「埼玉市」，那裡有體育設施「埼玉超級競技場」和擁有2000多年歷史的武藏一宮冰川神社。
此外，埼玉市是日本盆栽文化的中心地，世界首個公立盆栽美術館「埼玉市大宮盆栽美術館」於2010年開館。在海外，「Bonsai」被視為藝術，並享有國際性的注目。
2. 埼玉縣的人口規模與地價上升趨勢
埼玉縣的人口約為736萬人，最近五年間幾乎持平，但特別是在埼玉市與川口市，人口持續增長，預計租賃需求將不斷上升。埼玉縣的住宅地地價在過去五年間逐漸上升，2023年達到平均135,490日圓/㎡。這一地價的穩定性與上升趨勢，對房地產投資者來說是很有吸引力的點。
推薦在埼玉進行公寓投資的四個區域
當您考慮在埼玉縣進行房地產投資時，以下四個區域特別推薦。我們將解釋這些區域的人口規模、地理特性，以及它們如何與東京各地區的交通便利性相結合，請務必參考。
1. 大宮
大宮位於埼玉縣的中心，是JR埼京線與東北新幹線等13條路線交匯的交通樞紐。可以在30分鐘內到達新宿或東京，非常受商務人士與通勤族的青睞。此外，這裡還是東北新幹線與上越新幹線的停車站，對於經常出差的商務人士來說也是非常方便的位置。
大宮車站及其周邊地區的大規模再開發項目「大宮車站中央大廳計劃」正在進行中，未來預計將進一步提升該區域的便利性。
2. 浦和
浦和位於埼玉市的南側，比大宮更接近東京。浦和車站有JR東京上野線與JR湘南新宿線通過，通勤到東京車站或池袋車站僅需約20分鐘。
浦和車站周邊有伊勢丹浦和店與Atre浦和等大型商業設施，非常適合購物。埼玉市的「浦和車站西口南高砂地區第一種市區重建事業」預計將於2026年完成。作為設施建築物的一部分，正在建造一棟27層樓高的大樓，頂層將設有525戶住宅公寓。
此外，埼玉市浦和區的2015年至2020年人口增長率約為6.7%，隨著人口增長，租賃需求有望進一步增加。
3. 川口
川口市的人口約為60萬，是埼玉縣內僅次於埼玉市的第二大城市。川口位於埼玉縣的東南部，與東京都隔著荒川相望，交通非常便利。
從川口車站搭乘京濱東北線，可在30分鐘內直達上野車站或東京車站。此外，從川口車站步行約15分鐘即可到達與東京地鐵南北線直通的埼玉高速鐵道「川口元鄉車站」，並可在約30分鐘內到達溜池山王車站或六本木一丁目車站。
川口車站周邊近年來建設了多棟高層公寓大樓，如2020年的「Proud Tower川口」和2023年的「Proud Tower川口Cross」。此外，荒川河畔還有許多高爾夫球場與運動公園，因此該區域兼具都市與自然的和諧。
4. 越谷
越谷市是埼玉縣內人口第三多的城市，約有34萬人居住。新越谷車站有半藏門線與日比谷線直通的東武晴空塔線和JR武藏野線通過，因此前往主要城市也非常方便。乘坐直通列車，不需換乘即可在約40分鐘內到達大手町或秋葉原。
此外，2008年開幕的「AEON LakeTown」是日本最大級的購物中心，周邊的公寓與獨棟住宅也在逐年增加。每年8月底舉辦的「南越谷阿波舞」被列為日本三大阿波舞之一，吸引了超過70萬人次的遊客，是一場非常熱鬧的活動。
在埼玉進行房地產投資的三大優勢
海外投資者對埼玉的關注主要基於三大優勢。本文將與其他都道府縣進行比較，介紹埼玉在房地產投資中的優越性。
1. 相較東京與神奈川，地價較低，投資資金更易掌控
埼玉縣在東京都圈內的一都三縣中，地價相對較低。因此，投資者可以在成本更低的情況下購買投資用公寓或公寓樓，這是一大優勢。
將通勤與就學東京的群體作為目標租客，能夠提升出租率，進而帶來穩定的租金收入。
此外，地價較低在稅務方面也有優勢。土地的評估價值決定於地價，影響到固定資產稅與遺產稅等，因此相較於東京，納稅額將有所降低。
2. 空置率全國第二低
根據總務省公佈的資料，埼玉縣的空置率為9.4%，僅次於沖繩縣的9.3%，在全國排名第二。
埼玉縣北部及秩父地區的空置率相對較高。另一方面，埼玉市與越谷市的空置率不到3%。因此，將投資重點放在埼玉縣南部的公寓或公寓樓上，能夠降低空置風險。
參考來源: 總務省｜令和5年住宅・土地統計調查
3. 許多區域正在進行再開發
埼玉縣不僅在人口眾多的埼玉市與川口市，還在擁有豐富自然資源的戶田市，以及與東京都的板橋區、練馬區相鄰的和光市等地區進行了再開發計劃。
埼玉縣的再開發項目大多以車站周邊為中心進行。隨著居住環境的改善，租賃住宅需求有望進一步增加。
此外，埼玉縣的鐵路網絡發達，高速公路也很便利，對擁有車輛的家庭來說是非常適合的居住區。儘管人口增長率已經趨於穩定，但作為一個高便利性的臥城，未來仍將備受矚目。
在埼玉進行房地產投資時的注意事項
在埼玉進行房地產投資時，需注意當地居民性格與區域特性等方面的風險。為了減少風險、成功開始房地產投資，建議提前了解以下幾個重點。
1. 自有住宅比例高，租賃需求可能較低
雖然埼玉縣的空置率在全國排名第二低，但自有住宅比例也較高，這也是該地區的一大特點。
埼玉縣的自有住宅率為65.7%，高於全國平均水平的61.2%。在首都圈的一都三縣中，埼玉縣的自有住宅率最高。因此，相較於瞄準已購買公寓或獨棟住宅的家庭群體，專注於單身者公寓的投資可能會更成功。
參考來源: 總務省｜平成30年住宅・土地統計調查
2. 與東京、神奈川相比，平均租金收入較低
雖然埼玉縣的平均租金為59,358日圓，居全國第三高，但與東京都的81,001日圓和神奈川縣的68,100日圓相比，仍相對較低。
與東京、神奈川相比，雖然在埼玉縣購買投資公寓的成本更低，但每月的平均租金收入可能會相對較低。因此，若要在埼玉縣內購買投資公寓，建議選擇人口密集的埼玉市或川口市等租金水平較高的區域。
參考來源: 總務省｜平成30年住宅・土地統計調查
2024年8月26日