札幌、仙台、廣島、福岡的地方中樞城市是否是房地產投資的理想選擇？
以東京都為中心的首都圈（包含埼玉縣、千葉縣、神奈川縣），以大阪府為中心的近畿圈（包含京都府、兵庫縣），以及以愛知縣名古屋市為中心的中京圈（包含岐阜縣、三重縣），被稱為日本的三大都市圈。這三大都市圈集中了日本總人口的約一半。
相對而言，三大都市圈之外的區域則有著促進開發、經濟活性化及提升城市服務的重要地方中樞都市。這些地方中樞都市包括北海道的札幌市、宮城縣的仙台市、廣島縣的廣島市和福岡縣的福岡市。
這四個城市是各區域內人口最多的城市，也是大企業的分公司和中央政府機構的駐地所在，擁有眾多大學和研究機構。此外，這些地方中樞都市也承擔著國際交流的角色，推動日本全國更加全球化的各種計劃。
根據國土交通省於2022年3月發布的公告地價（截至2022年1月1日），東京、大阪、名古屋的「三大都市圈」住宅地和商業地等用途的平均地價較去年上升了0.7%。相比之下，札幌市、仙台市、廣島市和福岡市的「地方四大都市」的公告地價平均上升了5.8%，遠超過「三大都市圈」。
這一公告地價的趨勢顯示了地方中樞都市作為不動產投資新興目的地的吸引力。不動產業務與人口密切相關，以往的投資主流集中在三大都市圈，因為這些地區人口規模大。然而，由於三大都市圈的物件價格較高，因此需要相應的投資資金。因此，在考慮抑制投資金額並保持安全的情況下，有力的候選地包括地方中樞都市的「札幌市」、「仙台市」、「廣島市」、「福岡市」。
「札幌市吸引了來自北海道各地的年輕人」、「仙台市吸引了來自東北各地的年輕人」、「廣島市吸引了來自中國四國地方各地的年輕人」、「福岡市吸引了來自九州各地的年輕人」，這些地方的年輕人多數是為了求學或就業而來。因此，在經營租賃公寓或投資於商業中心區域的商業大樓和住宿設施時，有一定的安全感。
不動產投資目的地「札幌」「仙台」「廣島」「福岡」的特點
日本的地方中樞都市札幌市、仙台市、廣島市和福岡市的地價正在上升，成為世界各地不動產投資者注目的區域。本文將介紹這四個城市的特點和魅力。
1. 北海道札幌市
札幌市的地價上升顯著，根據2022年的公告地價數據，「住宅地9.3%增長、商業地5.8%增長」，均創下了高增長率。目前，札幌市的再開發計劃正在進行中，預計到2031年北海道新幹線將延伸，並計劃在2030年申辦冬季奧運會，這些都是地價上升的因素。
此外，JR北海道和NTT都市開發公司正在推進札幌首座外資頂級酒店的計劃，與美國大型酒店企業「萬豪國際集團」合作，計劃於2029年秋季開業。
札幌市周邊的北廣島市、惠庭市、石狩市和江別市的地價也進入了上升趨勢。特別是北廣島市，於2023年完成了「北海道棒球公園F村」，住宅地和商業地的上升率均位居全國第一。
2. 宮城縣仙台市
仙台市是東北地方唯一的政令指定都市，由於結合了經濟功能和自然風光，被稱為「杜之都」。根據2022年的公告地價數據，住宅地上升了4.4%，商業地上升了4.2%，顯示出較高的增長率。地價的增長主要集中在車站周邊和鐵路車站步行範圍內，預計對公寓的需求會持續增高。
目前，「仙台都心再構築計劃」正在進行中，目的是重建老舊建築物並促進企業設置。仙台站前和勾當台公園附近、一番町一帶都是再開發的重點地區。
JR仙台站西口的櫻野百貨店舊址計劃建設一棟高150米的辦公樓和一棟高130米的酒店，預計2027年開業。仙台站前的「青葉通廣場化」和仙台市的新市政府大樓等項目也在計劃中，預計將推動城市功能的發展。
3. 廣島縣廣島市
廣島市是中國地方最大的城市，截至2022年，公告地價呈現上升趨勢。住宅地較去年上升了1.4%，商業地較去年上升了2.6%。
計劃於2025年春季開業的「JR廣島新站大樓」將包括購物中心和酒店，是一棟20層樓的建築。這個大型商業設施將具有很高的便利性，因為它計劃引入有軌電車。
商業中心區域八丁堀和紙屋町地區計劃到2028財年完成三棟15層、16層和28層的建築。紙屋町的商業大樓「陽光廣場」一帶計劃建設最高50層的大樓。
此外，位於中區的中央公園廣場將建設日本職業足球隊廣島三箭的主場「廣島體育公園」，預計2024年8月開放，可容納約3萬人。
2022年10月，外資高級酒店「廣島希爾頓酒店」開幕。廣島縣有嚴島神社和原爆圓頂等深受外國遊客喜愛的旅遊景點，因此，如果能投資於吸引外國遊客的不動產，則回報非常可觀。
4. 福岡縣福岡市
福岡市2022年的公告地價顯示，「住宅地6.1%增長、商業地9.4%增長」，商業地已連續兩年錄得全國最高的增長率。
為了緩解福岡市辦公樓的長期短缺，「天神大爆發」再開發計劃於2015年啟動。該計劃被指定為「國家戰略特區」，因此放寬了容積率和高度限制，允許建設高層建築。計劃在2024年前完成30棟建築的重建，預計每年將帶來8500億日圓的經濟效益。
2023年3月，外資最高級酒店「麗思卡爾頓」開業。此外，「博多連結」計劃正在進行中，旨在改善博多站周邊的交通設施並引導建設先進的建築。作為亞洲的門戶，福岡市的房地產價格預計將繼續上升。
「札幌」「仙台」「廣島」「福岡」的數據比較
在不動產投資中，從各種數據中識別未來的潛力是非常重要的。本次介紹札幌、仙台、廣島、福岡的地價上升數據，以及人口、企業數量、市內生產總值等數據。這些地方城市作為不動產投資目的地都具有潛力，但也請比較各項數據來選擇合適的地區。
1. 最近的地價上升數據
我們匯總了「札幌市」、「仙台市」、「廣島市」、「福岡市」的地價上升數據，對比前年平均變動率如下。住宅地和商業地的上升率如下所示：
與地方圈（不包括東京、大阪、名古屋的三大都市圈）的平均相比，地方中樞都市的「札幌市」、「仙台市」、「廣島市」、「福岡市」地價都在上升。雖然地價可能會受到經濟情勢的影響，但未來地價仍可能繼續上升，因此如果選擇合適的地區，還是可以期待穩定的回報。
Source: 參考來源：國土交通省｜地方圈人口10萬以上的市對前年平均變動率
2. 人口、企業數、市內總生產（GDP）等數據比較
人口和企業數量等數據的多寡對於不動產價格具有直接影響。以下是札幌、仙台、廣島、福岡的各項數據，包括市內生產總值（GDP）。
札幌市人口約197萬人，位居榜首。企業數量方面，札幌市和福岡市約有4.3萬家企業，比仙台市和廣島市多。
都市雇用圈人口方面，福岡市在地方中樞都市中排名第一。市內總生產（GDP）方面，福岡市和札幌市約為7兆日圓後半。札幌、仙台、廣島、福岡的每一個地方城市，因人口眾多和經濟規模大，作為不動產投資地點都是適合的選擇。
Source:
國土交通省｜地方圈人口10萬以上的市對前年平均變動率
空間信息科學研究中心｜都市圈人口數據
福岡市議會事務局調查法制課｜令和5年度 指定都市基本政策比較研究報告
北海道札幌市不動產投資推薦地區
北海道札幌市的面積約為1,121平方公里，接近東京都23區的兩倍。由於位於日本列島北部，屬於亞寒帶氣候，冬季積雪較多，但沒有梅雨期是其氣候上的主要特點。以下介紹札幌市內兩個推薦的地區作為不動產投資的目的地。
1. 札幌市中央區
中央區的街道如棋盤般整齊規劃，是吸引人的地區。主要公營機構以及眾多企業和商業設施集中在此。此外，札幌市時計台和北海道廳舊本廳舍等歷史建築也使這裡成為受歡迎的觀光景點。
由於是辦公區域，單身者出租公寓的需求量高。此外，由於該區域對育兒支援也有關注，因此也受家庭歡迎。
2. 札幌市北區
北區是札幌市內10個行政區中人口最多的區，有約28萬人居住。此區域內有地下鐵、JR以及大量巴士，因此在札幌市內交通非常便利。
北海道大學札幌校區和藤女子大學北16條校區等大學所在，使得學生出租公寓需求旺盛。此外，該區內還有提供育兒諮詢的窗口和講故事的支援設施，因此對家庭來說也是非常有吸引力的地區。
宮城縣仙台市不動產投資推薦地區
宮城縣仙台市因其綠化豐富而被稱為「杜之都」。在東北地方中，這裡降雪較少，居住環境舒適，因此租賃需求高，是適合不動產投資的區域。以下介紹仙台市內兩個推薦的地區。
1. 仙台市青葉區
青葉區擁有東北地方最大的樞紐車站「仙台站」。宮城縣政府和東北大學等公共機構和交通機構集中在此，是仙台市內人口最多的行政區。
此外，從車站有巴士直達受歡迎的觀光地仙台城跡，交通便利，生活便捷。從東京站到仙台站的新幹線最快只需1小時30分鐘。此外，由於該地區自有住宅率較低，因此單身赴任需求高，投資一居室公寓有望獲得良好收益。
2. 仙台市太白區
太白區人口僅次於青葉區，是仙台市內的第二大區。此區域內有南北線地下鐵、東北本線和東北自動車道，交通便利是其吸引力之一。
此外，仙台機場位於附近，是仙台市的空中門戶。因此，針對出差頻繁的商務人士投資公寓也是一個有效的選擇。
此外，太白區還有被選為日本百大瀑布之一的「秋保大瀑布」等自然景觀，因此受到注重不動產周邊環境的人的喜愛。
廣島縣廣島市不動產投資推薦地區
廣島縣廣島市是一個擁有美麗街道和完善生活環境的受歡迎城市。這裡有世界著名的原爆圓頂和嚴島神社等歷史建築，每年吸引大量遊客。以下介紹兩個廣島市內適合不動產投資的地區。
1. 廣島市南區
南區北部擁有JR西日本的在來線及山陽新幹線停靠站廣島站。而南區南部則面向瀨戶內海，與廣島縣吳市和愛媛縣縣城松山市等地之間有渡輪航行。由於水路和陸路交通便利，此地區人流密集。
此外，這裡還有日本職業棒球隊廣島東洋鯉魚的主場「Mazda Zoom-Zoom體育場廣島」。由於此地區各年齡段人口多，因此可以不限定目標群體開始不動產投資是其優勢。
2. 廣島市安佐南區
安佐南區是廣島市的8個行政區中人口最多的區。廣島市的新交通系統「Astram Line」貫穿全區，交通網絡發達是其受歡迎的原因之一。
該區有幼兒園、托兒所等教育設施，並設有提供兒科急救醫療和周產期母嬰醫療的支援醫院。此外，該區還有許多公園，供父母帶著孩子在開放空間內聚會。安佐南區作為郊區住宅區，受家庭的高度評價。
福岡縣福岡市不動產投資推薦地區
福岡縣福岡市被稱為「日本第四大都市」，僅次於東京、大阪和名古屋。福岡市作為一個功能集中的緊湊型城市，不僅居住便利，還可以在市內完成商務和娛樂活動。以下介紹福岡市內的三個推薦不動產投資地區。
1. 福岡市博多區
博多區擁有「博多站」、「博多港」和「福岡機場」，是福岡縣乃至九州的陸、海、空交通樞紐。
博多區是辦公大樓集中的商業區，因此20至30歲人口比例較高，單身者租賃需求高。因此，建議專注於一居室公寓的不動產投資。
位於博多區南部的雜餉隈地區以其獨特的下町氛圍而受歡迎。而那珂地區則因九州首座大型購物中心「Lalaport」於2022年開業，吸引了眾多年輕人，是適合職住平衡的居住地。
2. 福岡市中區
中區與博多區同樣受歡迎，位於福岡市中心，這裡是福岡市的商業和商業中心。福岡市地鐵和西鐵巴士非常便捷，市內外的交通十分便利。
天神地區有大型購物中心和百貨公司，購物和用餐都非常方便。這裡有很多咖啡館和餐廳，是享受美食的好去處。此外，區內還有福岡城跡和大濠公園等歷史名勝和自然景點。大濠公園作為高級住宅區也受到富裕階層的青睞。
雖然這裡的物業價格較其他區域略高，但考慮到便利性和生活環境，是長期投資的理想選擇。從新建公寓到二手獨立住宅，各種物件應有盡有，可以根據需求選擇。
3. 福岡市東區
福岡市由7個行政區組成，東區是人口最多的一個區。該地區擁有大海和島嶼的自然環境，同時擁有眾多大型商業設施，是景觀和便利性兼具的區域。位於博多灣的人工島——Island City，正在推進一個名為「環境和宜居性共存的先進城市」的城市建設項目。
由於擁有眾多親近自然的公園，深受有孩子家庭的喜愛，因此投資於家庭向的房地產可能會帶來穩定的收入。
總結
正如我們之前所介紹的，札幌、仙台、廣島、福岡的「地方四大都市」，受國家政策支持和民間中心地區的再開發以及入境旅遊熱潮的影響，成為日本最有活力的城市。
這些城市是各區域的中樞城市，交通便利，自然環境優美，生活成本相較於東京等「三大都市圈」更低。因此，這些城市不僅受當地居民歡迎，也受到轉職者和旅遊者的青睞。
未來是否會形成良性循環，需謹慎觀察，但除非全球經濟大衰退，這一勢頭預計將持續下去。
另一方面，與東京等「三大都市圈」相比，市場規模和流動性存在很大差異，也需要注意。建議親自前往這些地區，作為不動產投資的有力候選地進行考慮。
2024年7月24日