在埼玉开始公寓投资：房地产市场的最新趋势与推荐区域
随着全球投资者对日本房地产的关注度不断提高，作为东京通勤和上学人员的居住区，埼玉县备受瞩目。本文将基于数据解释在埼玉进行房地产投资的吸引力和注意事项，并介绍埼玉县内适合投资的区域。
即使您居住在海外，获取日本信息较为困难，本文章也能帮助您了解在埼玉购买投资公寓或公寓的好处。我们还将介绍在埼玉进行房地产投资时更容易获得回报的推荐区域，敬请参考。
解读作为东京卧城的埼玉县
首先介绍一下埼玉县的概况。埼玉县是日本人口第五多的都道府县，租赁需求旺盛，是房地产投资的理想区域。前往东京都的交通非常便利，特别是大宫和浦和等主要区域，可以在短时间内到达东京站和新宿站，对通勤和上学者来说非常方便。
此外，埼玉县也是一个具有文化魅力的地区，作为“盆景”文化的中心而闻名。埼玉市拥有世界首个公立盆景博物馆——“埼玉市大宫盆景美术馆”，并且在国际上也享有很高的评价。此外，武藏一宫冰川神社等历史名胜众多，对游客也很有吸引力。
1. 埼玉县概况
埼玉县位于日本关东地区的几乎中央，周围被一都六县包围，因此没有海岸线。由于与日本首都东京都北部接壤，因此作为卧城非常受欢迎。
尽管县的总面积在47个都道府县中排名第39位，但人口在全国排名第五。县政府所在地是“埼玉市”，那里有体育设施“埼玉超级竞技场”和拥有2000多年历史的武藏一宫冰川神社。
此外，埼玉市是日本盆景文化的中心地，世界首个公立盆景博物馆“埼玉市大宫盆景美术馆”于2010年开馆。在海外，盆景被称为“Bonsai”，并被视为艺术，国际关注度很高。
2. 埼玉县的人口规模与地价上升趋势
埼玉县的人口约为736万，过去五年基本保持稳定，但特别是在埼玉市和川口市，人口持续增长，预计租赁需求将增加。埼玉县住宅地的地价在过去五年中稳步上升，2023年达到平均135,490日元/㎡。这种地价的稳定性和上升趋势对房地产投资者来说是很有吸引力的。
埼玉公寓投资和经营的推荐区域4选
在考虑在埼玉县内进行房地产投资时，我们推荐以下四个区域。除了人口规模和地理特性，还包括“到东京的哪个区域更容易通勤”进行解说，请务必参考。
1. 大宫
大宫位于埼玉县的中心，是一个交通枢纽，有13条线路，包括JR埼京线和东北新干线，可以在30分钟内到达新宿和东京，是商务人士和通勤者非常受欢迎的区域。此外，大宫也是东北新干线和上越新干线的停靠站，对于经常出差到地方的商务人士来说，位置也非常便利。
大宫站及其周边区域的大规模再开发项目“大宫站中央车站化构想”正在进行中，未来便利性将进一步提高。
2. 浦和
浦和位于埼玉市的南侧，比大宫更靠近东京。浦和站有JR东京上野线和JR湘南新宿线，可以在20分钟左右通勤到东京站和池袋站。
浦和站周边有伊势丹浦和店和Atre浦和等大型商业设施，是一个购物便利的区域。由埼玉市主导的“浦和站西口南高砂地区第一种市区再开发项目”预计将于2026年完成。作为项目的一部分，一栋27层的大楼正在建设中，上层将设有525套住宅公寓。
此外，埼玉市浦和区在2015年至2020年期间的增长率约为6.7%，预计随着人口的增加，租赁需求将会增加。
3. 川口
川口市的人口约为60万，是埼玉县内仅次于县政府所在地埼玉市的第二大城市。位于埼玉县东南部，与东京隔着荒川相望，交通便利。
从川口站乘坐京滨东北线，无需换乘即可在30分钟内到达上野站和东京站。此外，从川口站步行约15分钟的距离有直通东京地铁南北线的埼玉高速铁路“川口元乡站”，可以在30分钟内到达溜池山王站和六本木一丁目站。
川口站周边有2020年建成的“Proud Tower川口”，以及2023年建成的“Proud Tower川口Cross”等高层公寓。此外，荒川河岸有许多高尔夫球场和运动公园，因此城市与自然的平衡良好也是该区域的特色之一。
4. 越谷
越谷市是埼玉县内人口第三多的城市，约34万人居住。新越谷站有直通半藏门线和日比谷线的“东武晴空塔线”和“JR武藏野线”，因此可以轻松到达主要城市。无需换乘即可在约40分钟内到达大手町站和秋叶原站。
此外，2008年开业的日本最大的购物中心之一“永旺梦乐城”位于该区域，周边公寓和独立住宅数量不断增加。每年8月底举行的“南越谷阿波舞”被列为日本三大阿波舞之一，吸引了超过70万人参加，成为一项热闹的活动。
在埼玉进行房地产投资的三大优势
海外投资者关注埼玉的原因主要有三个。在与其他都道府县进行比较的同时，本文将介绍埼玉在房地产投资方面的优越之处。
1. 相比东京和神奈川，地价较低，投资成本较低
埼玉县的地价比东京和神奈川等东京圈其他都道府县较低。因此，与在东京都或神奈川县购买投资公寓相比，可以更低的成本进行投资，这是一个显著的优势。
以通勤和上学到东京的人群为目标，可以提高租赁物业的入住率，从而实现稳定的租金收入。
此外，较低的地价在税收方面也有优势。土地评估价值是基于地价的，这会影响固定资产税和继承税等税收，因此与东京相比，税收负担也较轻。
2. 空置率为全国第二低
根据总务省发布的数据，埼玉县的空置率为9.4%，仅次于冲绳县的9.3%，在全国排名第二。
埼玉县北部和秩父地区的空置率相对较高。另一方面，埼玉市和越谷市的空置率低于3%。因此，专注于埼玉县南部的公寓或公寓投资，可能有助于降低空置率风险。
来源: 总务省｜令和5年住宅・土地统计调查
3. 许多区域正在进行再开发
在埼玉县，不仅是人口众多的埼玉市和川口市，自然资源丰富的户田市和与东京都板桥区、练马区接壤的和光市等地也有再开发项目的计划。
埼玉县的再开发项目主要围绕车站进行，通过改善居住环境，预计租赁住宅的需求将进一步增加。
此外，埼玉不仅拥有发达的铁路网，还有高速公路穿过，使得对有车家庭也很便利。尽管人口增长率趋于稳定，但预计埼玉仍将作为一个便利的卧城受到关注。
在埼玉进行房地产投资时的注意事项
在埼玉进行房地产投资时，必须注意当地居民的特点和区域的特性。为了在控制风险的情况下开始您的房地产投资，请提前了解本文介绍的要点。
1. 自有住房比例较高，导致租赁需求较低
尽管埼玉县的空置率在全国排名第二，但其自有住房率较高，也是其特点之一。
埼玉县的自有住房率为65.7%，高于全国平均的61.2%。在东京圈的一都三县中，埼玉县的自有住房率最高。因此，与其瞄准已经购买了公寓或独立住宅的家庭群体，不如专注于单身公寓投资，这可能更为成功。
来源: 总务省｜平成30年住宅・土地统计调查
2. 与东京和神奈川相比，平均租金收入较低
埼玉县的平均租金为59,358日元，是全国第三高的，但低于东京都的81,001日元和神奈川县的68,100日元。
尽管在埼玉购买投资公寓的成本较东京或神奈川更易控制，但预计每月的平均租金收入会较低。如果您计划在埼玉县内购买投资公寓或公寓，建议选择租金较高的区域，如人口集中的埼玉市和川口市。
来源: 总务省｜平成30年住宅・土地统计调查
2024年8月26日