大阪房地產投資的魅力及推薦購房區域
目前，世界各地的投資者都在關注大阪的房地產市場。許多人可能已經在考慮在大阪購買公寓或獨棟住宅。在本文中，我們不僅會解釋在大阪進行房地產投資的獨特吸引力，還會解釋國際興趣日益增加的原因。
對於不居住在日本的外國人來說，由於缺乏對大阪地理和市場的了解，可能難以進行房地產投資。不過，這次我們將介紹購買高收益物業的要點，以及適合購買投資公寓的大阪區域。請仔細閱讀。
大阪房地產投資的魅力
大阪是世界上最具吸引力的城市之一。開始在大阪進行房地產投資時，讓我們了解大阪地區的現狀和優勢。
1. 年輕人口增加趨勢
根據總務省發布的人口動態調查（截至2023年1月1日），大阪府整體人口略微減少了0.19%，但大阪市的社會增加人數為25,531人，位居全國市區町村之首。
特別是大阪市的天王寺區、北區和中央區在過去五年中連續進入日本全國人口增減排名前50名。這些地區有大量年輕的單身居民，對單身公寓的租賃需求很高。
出處：日經BP｜人口增減率排名2018-23
2. 地價穩定
大阪是日本僅次於東京的第二大城市，歷史上作為商業中心發展起來。目前仍然是經濟、文化和旅遊的重要樞紐。雖然與東京相鄰的神奈川縣人口略多於大阪府，但從經濟規模來看，大阪府的總生產為 41,188,364 百萬日幣，而神奈川縣為 35,205,391 百萬日幣，大阪府占優勢。
此外，大阪正在進行多個促進區域經濟進一步增長的項目，這些項目預計將推動地價的穩定增長。實際上，最近的數據表明，大阪的房地產平均價格同比上漲了1.6%（住宅用地）和6.0%（商業用地）。此外，與東京相比，大阪的地價相對便宜，因此購買公寓或獨棟住宅的門檻較低。這些因素表明，大阪的地價預計將在未來保持穩定。
出處：國土交通省｜令和6年地價公示的概要
3. 受外國人歡迎
在英國老牌經濟雜誌《經濟學人》發布的“2023年全球最宜居城市”排行榜中，大阪是唯一進入前十的日本城市。此外，在2018年度訪日外國人消費動向調查中，大阪的訪問率達到了41.8%，在日本國內排名第一。
由此可見，大阪在日本城市中對外國人具有獨特的吸引力，預計未來在房地產市場上，外國投資者的關注度將會進一步提高。
大阪公寓受到國際關注的四個原因
大阪的公寓在海外投資者中也備受關注。這裡將依次解釋大阪地區的未來動向，以及預計會影響房地產價格上漲的三個原因。
1. 大阪世博會舉辦
國際博覽會（大阪·關西世博會）計劃於2025年舉辦。場館周邊的夢洲正在進行大阪市高速電氣軌道（大阪地鐵）新站和高速公路等設施的建設。
此外，大阪市中心的辦公樓和酒店等房地產開發項目也在陸續進行中。根據經濟產業省的估算，大阪世博會的經濟波及效應約為2.9萬億日元。公寓也在建設熱潮中，預計未來隨著遷入者的增加，房地產價格將受到積極影響。
出處：日本經濟新聞｜世博會的經濟效應2.9萬億日元，超出4000億日元，經濟產業省估算
2. 浪速筋線的延伸和磁浮中央新幹線的開通
浪速筋線是計劃於2031年開通的新鐵路線，連接大阪站、JR難波站和南海本線的新今宮站。
目前，從關西國際機場到大阪·梅田的耗時約為1小時，但隨著浪速筋線的開通，預計將縮短到約40分鐘。此外，前往新大阪站（新幹線車站）的通行也將得到改善。這將不僅激活遊客和當地居民的行動，並隨著沿線區域便利性的提升，預計會增加房地產需求。
此外，磁浮中央新幹線計劃於2045年左右開通，屆時東京與大阪間的最短連接時間將為67分鐘。隨著交通網絡的發展，大型企業對進駐或遷移至關西地區的需求將增加，預計對租賃公寓等的需求也會進一步增長。
3. 建設綜合度假區 (Integrated Resort: IR)
大阪計劃在2025年大阪世博會的舊址上建設一個包含賭場的綜合度假區 (IR)，目標是在2030年秋季開業。這個IR將分為四個區域，包括國際會議中心、酒店、購物中心和電影院。來自日本各地對該項目寄予厚望，完工後的經濟效應預計約為1.2萬億日元。
此外，預計開業後每年將產生約570億日元的稅收，並創造約9萬個就業機會，從而帶來租賃需求的增加。
4. 金融・資產管理特區
大阪目前正努力爭取被指定為國家計劃設立的金融・資產管理特區。在這個特區內，將實現與國際標準接軌的監管改革，吸引來自海外的投資資金，並陸續引進國內外的資產管理公司和金融科技企業，目標是打造國際金融城市「大阪」。
此外，建議如果海外投資者在該特區內設立基地，並在三年內向大阪府內的成長型產業投資約1.2億日元，將給予永久居留權。
出處：「金融・資產管理特區」提案書 - 大阪府
正因為如此，大阪正在進行各種項目以振興城市，如再開發計劃和鐵路路線延伸計劃。城市繼續吸引國內外的人和投資。因此，預計人口增長和地價上漲，這對於房地產投資來說是重要的。
大阪房地產價格趨勢與其他主要城市的比較
無論您是考慮在大阪購買投資物業，還是考慮購買公寓或房屋以供自己居住，了解過去的價格趨勢在選擇物業時都能有所幫助。讓我們在比較大阪與日本其他主要城市的房地產價格趨勢的同時進行確認。
首先是新建和二手公寓每平方米單價的上漲率數據。
新建公寓每平方米單價的上漲率
二手公寓每平方米單價的上漲率
二手公寓每平方米單價的上漲率
出處:
不動產經濟研究所「公寓市場動向」
TOKYO KANTEI - 福岡市·北九州市公寓供應動向
大阪的房地產市場在過去十年中取得了顯著增長。從2013年到2022年，新建公寓的每平方米單價約上升了164.9%，二手公寓的每平方米單價約上升了164.1%。這個上漲率與東京和福岡相比非常有吸引力。
在東京，同期新建公寓的每平方米單價約上升了148.9%，二手公寓的每平方米單價約上升了171.7%。另一方面，在福岡，新建公寓的每平方米單價約上升了177.6%，二手公寓的每平方米單價約上升了135.5%。從這些數據可以看出，大阪的房地產市場在新建和二手公寓方面都顯示出平衡的增長，表明其作為投資目的地的高吸引力。
特別值得注意的是大阪二手公寓的每平方米單價上漲率。儘管略低於東京，但其增長遠遠超過福岡。這表明大阪是一個穩定的市場，可以預期獲得持續的房地產投資回報。新建和二手公寓均顯示出較高的增長，因此提供了廣泛的物業選擇和多樣的投資策略。
接下來，讓我們看看新建和二手獨棟住宅的平均價格趨勢。
獨棟住宅平均價格趨勢
出處：
Tokyo Kantei｜新聞稿 / 新建獨棟住宅平均價格
Tokyo Kantei｜新聞稿 / 二手獨棟住宅平均價格
大阪的獨棟住宅價格也顯示出新建和二手住宅的上升趨勢，雖然與公寓相比，價格的上升率較為溫和。尤其是二手住宅，價格上升率明顯高於東京。
大阪推薦購房的5個區域
在房地產投資中，最重要的條件是地理位置。大阪有24個行政區，以下是特別推薦的5個區域。
1. 北區
北區的梅田地區是大阪的商業中心，擁有大阪站和梅田站等日本數一數二的繁忙車站。車站周邊有大型商業設施、辦公樓、大阪市政府和大阪高等法院等重要設施。
梅田正在進行的大規模再開發項目，集中在大阪站西北部的梅田貨運站舊址，被稱為“大阪最後的黃金地段”，備受關注。隨著再開發的推進，預計會有更多人口湧入，租賃公寓的需求可能會大幅增加。
2. 中央區
中央區包括備受外國遊客歡迎的道頓堀、心齋橋和大阪城。這是大阪最繁華的商業區之一，商店街、百貨公司、餐飲店和服裝店林立，與梅田地區齊名。此外，中央區不僅是繁華的商業區，還擁有大阪府政府和大阪證券交易所，是行政、經濟和金融的中心。許多發源於大阪的公司都將總部設在中央區。由於小學學生人數激增，大規模塔樓公寓的建設正在增加，最近幾年家庭數量顯著增長。
3. 西區
西區相比其他區年輕人口較多，65歲以上老年人的人口比例為15.7%，是比例最低的地區。東側有時尚的咖啡館和被稱為“美國村”的服裝店聚集地，成為年輕人喜愛的住宅區。而西側則是一個安靜的住宅區，充滿了下町的氛圍，住起來非常舒適。
此外，西區的交通也非常便利，四橋線、千日前線、中央線、長堀鶴見綠地線等大阪地鐵線路覆蓋了整個區內。由於單身家庭較多，購買適合單身者的公寓是一個不錯的選擇。
4. 天王寺區
天王寺區位於大阪市幾乎中央，形成了市中心的一部分。區內有繼梅田、難波之後的天王寺站，交通非常便利，各條JR線、大阪地鐵御堂筋線和谷町線貫穿其中，奈良縣、和歌山縣方向的使用者也很多。
區內有許多寺廟神社、美術館和動物園等設施，旅遊設施十分豐富。與鄰近的阿倍野區一起形成了大型商業區，2014年建成的日本最高大樓“阿倍野Harukas”吸引了眾多年輕人。
5. 淀川區
淀川區是一個交通便利且受歡迎的區域，擁有日本最大的交通樞紐站之一的“新大阪站”。新大阪站周圍有許多辦公樓，全球知名的大型企業的總部和分支機構分佈在此。
此外，淀川區由於中央新幹線的開通和北陸新幹線的延伸即將到來，房地產價值有望提升。建議儘早購買投資用公寓，以免重開發計劃完全實施之前。
大阪房地產投資的魅力總結
正如前面提到的，大阪正積極推進為世博會進行的城市再開發工作，開通浪速線以及中央新幹線的計劃。這些發展預計將因人口增長和租賃需求增加而導致土地價格上漲，提供穩定的長期投資環境。
在考慮房地產投資時，不能忽視大阪的市場趨勢和增長潛力。基於過去十年的表現和未來的發展計劃，大阪可以被視為一個極具吸引力的投資目的地。
2024年5月23日